વાશી પ્રોજેક્ટ અને લોન્ચ પાઇપલાઇનથી Aditya Birla Real Estateની વૃદ્ધિ દૃશ્યતા વધી

રોકાણ દૃષ્ટિકોણ

Motilal Oswal Financial Services (MOFSL) એ 14 ઓગસ્ટ 2026ના પરિણામ અપડેટ બાદ Aditya Birla Real Estate (ABREL) પર તેનું ખરીદ રેટિંગ યથાવત રાખ્યું છે. બ્રોકરનું માનવું છે કે નવી મુંબઈના પુનર્વિકાસ પ્રોજેક્ટનો ઉમેરો, પેપર ડિવિઝનનું વેચાણ અને વધુ મજબૂત લોન્ચ પાઇપલાઇનથી મધ્યમ ગાળાની વૃદ્ધિની દૃશ્યતા સુધરી છે, જોકે Q1 FY27નું કામગીરી પ્રદર્શન નબળું પરંતુ અપેક્ષિત રહ્યું હતું.

MOFSL એ FY26-FY28E માટે પૂર્વ-વેચાણના 10% ચક્રવૃદ્ધિ વાર્ષિક વૃદ્ધિ દરના અંદાજને યથાવત રાખ્યો છે, જે Rs 99 અબજ સુધી પહોંચશે. વ્યવસાય-વિકાસની તકો અને આયોજિત લોન્ચના ટેકાથી ત્રણ વર્ષના Rs 150 અબજના પૂર્વ-વેચાણ લક્ષ્ય અંગે મેનેજમેન્ટ વિશ્વાસુ છે.

MOFSLનો લક્ષ્ય ભાવ Rs 1,960 છે, જ્યારે વર્તમાન બજાર ભાવ Rs 1,400 છે.

Q1 FY27 કામગીરી પ્રદર્શન

ABREL એ Q1 FY27માં Rs 3.3 અબજનું પૂર્વ-વેચાણ નોંધાવ્યું, જે વાર્ષિક ધોરણે 22% ઓછું અને મોટેભાગે MOFSLની અપેક્ષાઓને અનુરૂપ હતું. ઘટાડો મુખ્યત્વે ત્રિમાસિક ગાળામાં નવા લોન્ચના અભાવને કારણે હતો.

ઠાણેમાં Birla Taranya એ Rs 1.3 અબજ, એટલે કે ત્રિમાસિક વેચાણમાં આશરે 38% ફાળો આપ્યો. Birla Punya Phase 2 અને Birla Evamના ટેકાથી પુણેનો ફાળો 36% રહ્યો અને સંચિત બુકિંગ Rs 1.2 અબજ રહ્યું.

ABREL એ Birla Niyaara અને Birla Arika ખાતે કેટલીક બુકિંગ રદ કરી. અગાઉના ત્રિમાસિકોમાં જોવા મળેલી પદ્ધતિને અનુરૂપ આ એકમો વધુ દરે ફરી વેચાય તેવી શક્યતા હોવાનું મેનેજમેન્ટે જણાવ્યું.

પ્રોજેક્ટ ઉમેરા અને લોન્ચ પાઇપલાઇન

ABREL એ નવી મુંબઈ સૂક્ષ્મ-બજારમાં વાશી પુનર્વિકાસ પ્રોજેક્ટ હસ્તગત કર્યો, જેની કુલ વિકાસ મૂલ્ય ક્ષમતા Rs 26 અબજ અને કંપનીના આવકનો હિસ્સો 90% છે. આ પ્રોજેક્ટ FY28માં લોન્ચ થવાની અપેક્ષા છે.

મેનેજમેન્ટનો હેતુ FY27માં Rs 100 અબજથી Rs 150 અબજના કુલ વિકાસ મૂલ્યના પ્રોજેક્ટ ઉમેરવાનો છે. FY27 લોન્ચ પાઇપલાઇનમાં છ પ્રોજેક્ટ છે—MMRમાં ત્રણ, NCRમાં એક અને પુણેમાં બે—જેનું સંયુક્ત કુલ વિકાસ મૂલ્ય Rs 96 અબજ છે. આમાંથી મોટા ભાગના લોન્ચ Q3 અને Q4 FY27 માટે નિર્ધારિત છે.

FY27 પછીની પાઇપલાઇનમાં વાશીને બાદ કરતાં Rs 325 અબજના કુલ વિકાસ મૂલ્યના આઠ પ્રોજેક્ટ સામેલ છે. Q2 FY27ના અંત સુધી RERA મંજૂરી મળવાને આધીન, Birla Niyaara Phase 3ને Q3 FY27ની શરૂઆતથી મધ્ય સુધી લોન્ચ કરવાનો લક્ષ્ય છે.

માંગ અને વસૂલાત દૃષ્ટિકોણ

મેનેજમેન્ટે MMR, NCR, બેંગલુરુ અને પુણેમાં પ્રીમિયમ આવાસની માંગને સ્થિર અને મજબૂત ગણાવી છે. મુંબઈમાં વેચાણ જથ્થા અને ભાવ બંનેમાં વૃદ્ધિ જોવા મળી રહી છે.

Birla Niyaara ખાતે Tower Bનું પ્રતિ એપાર્ટમેન્ટ અંદાજિત ટિકિટ કદ Rs 400 મિલિયન છે અને રદબાતલ બાદ ચોખ્ખા 118 એકમો વેચાયા છે. પૂર્વ-વેચાણ વૃદ્ધિ અને પ્રોજેક્ટ અમલીકરણના ટેકાથી MOFSLને FY26-FY28Eમાં વસૂલાત 30% CAGRથી વધીને Rs 56 અબજ થવાની અપેક્ષા છે.

દેવું ઘટાડવું અને પોર્ટફોલિયો વિકાસ

Century Pulp and Paper ડિવિઝનનું ITCને વેચાણ ઓગસ્ટ 2026માં પૂર્ણ થયું. MOFSLએ Rs 35 અબજના કર-પહેલાના રોકડ પ્રવાહની નોંધ લીધી છે, જેમાંથી અત્યાર સુધી Rs 33.3 અબજ પ્રાપ્ત થયા છે. બ્રોકરને અપેક્ષા છે કે આગામી ત્રિમાસિકમાં ABRELની બેલેન્સ શીટ લગભગ ચોખ્ખી રોકડ સ્થિતિમાં આવી જશે.

MOFSLનું માનવું છે કે દેવું ઘટાડવાથી અને મેનેજમેન્ટની ક્ષમતા મુક્ત થવાથી રિયલ એસ્ટેટ વિકાસ તથા ભવિષ્યના વ્યવસાય વિકાસ પર વધુ ધ્યાન કેન્દ્રિત કરી શકાશે. બ્રોકર વાર્ષિકી પોર્ટફોલિયોના આયોજિત વિસ્તરણને પણ હકારાત્મક માને છે, કારણ કે તે FY30 પછી વધુ સ્થિર રોકડ પ્રવાહ આપશે.

મૂલ્યાંકન

MOFSL તેના લક્ષ્ય ભાવ માટે ભાગોના સરવાળાનો અભિગમ અપનાવે છે. રહેણાંક વ્યવસાયનું મૂલ્યાંકન ભાવિ રોકડ પ્રવાહોના વર્તમાન મૂલ્ય આધારિત ચોખ્ખા સંપત્તિ મૂલ્યથી કરવામાં આવે છે, જ્યારે વાર્ષિકી પોર્ટફોલિયોનું મૂલ્યાંકન FY28E EBITDA પર 7.5% મૂડીકરણ દરથી કરવામાં આવે છે. વ્યવસાય વિકાસમાં સતત સુધારો ન થાય ત્યાં સુધી બ્રોકરે કોઈ NAV પ્રીમિયમ આપ્યું નથી.

રોકાણ અભિપ્રાય માટેના મુખ્ય જોખમો

• આયોજિત લોન્ચ અને ડિલિવરીનું અમલીકરણ.
• પૂર્વ-વેચાણ અને વસૂલાતના અંદાજોની સિદ્ધિ.
• Birla Niyaara Phase 3 માટેની મંજૂરી સહિત જરૂરી મંજૂરીઓ મળવી.
• વ્યવસાય વિકાસ મારફતે સતત ઉમેરા.
• અપેક્ષિત બેલેન્સ-શીટ દેવું ઘટાડાની સિદ્ધિ.