Aditya Birla Real Estate પાઇપલાઇન વિસ્તરણ FY28Eથી પ્રી-સેલ્સ વૃદ્ધિનો માર્ગ બનાવે છે

રોકાણ અભિપ્રાય અને વ્યવસાય-વિકાસનો અંદાજ

Aditya Birla Real Estate (ABREL) અંગેના 24 ઓગસ્ટ 2026ના કંપની અપડેટમાં, Emkay Research માને છે કે કંપની મજબૂત વ્યવસાય-વિકાસના તબક્કામાં પ્રવેશી રહી છે. બ્રોકરે તેની BUY ભલામણ અને Rs 1,750નો લક્ષ્ય ભાવ જાળવી રાખ્યો છે. પ્રોજેક્ટની ભરપૂર પાઇપલાઇન અને સુધારેલી બેલેન્સ-શીટ ક્ષમતા FY28Eથી ABRELને ઊંચા પ્રી-સેલ્સ માટે અનુકૂળ સ્થિતિમાં મૂકે તેવી અપેક્ષા છે.

Emkayને બાકીના FY27માં Rs 150 bnથી વધુના વ્યવસાય-વિકાસ ઉમેરાની અપેક્ષા છે. ઉપલબ્ધ ઇન્વેન્ટરીની મર્યાદાવાળા સમયગાળા બાદ આ ઉમેરા લોન્ચ અને વેચાણમાં પુનઃસુધારાને ટેકો આપી શકે છે.

કેશ-ફ્લો દૃશ્યતા અને બેલેન્સ શીટ

ઓગસ્ટ 2026માં પેપર વ્યવસાયનું વેચાણ પૂર્ણ થવું એક મુખ્ય સકારાત્મક બાબત છે. માર્ચ 2025માં હસ્તાક્ષરિત આ વ્યવહારે Rs 33 bnની રોકડ આવક ઊભી કરી છે, જ્યારે બાકીનું વળતર પછીથી મળશે.

Emkayનો અંદાજ છે કે ABREL પાસે ચાલુ પ્રોજેક્ટ્સમાંથી આશરે Rs 26 bnની વધારાની કેશ-ફ્લો દૃશ્યતા અને ન વેચાયેલી ચાલુ ઇન્વેન્ટરીમાંથી અંદાજે Rs 69 bn છે. આગામી ત્રણથી ચાર વર્ષમાં મળતી Rs 95 bnની કેશ-ફ્લો દૃશ્યતા નવા પ્રોજેક્ટ્સને ભંડોળ પૂરું પાડશે અને કંપનીને હળવી બેલેન્સ શીટ જાળવવામાં મદદ કરશે તેવી અપેક્ષા છે.

Emkayનો અંદાજ છે કે ચોખ્ખું દેવું Q1 FY27માં Rs 34.38 bnથી ઘટીને FY27Eમાં Rs 11.96 bn થશે.

પ્રોજેક્ટ પાઇપલાઇન અને લોન્ચ પોર્ટફોલિયો

ABRELએ ઓગસ્ટ 2026માં Rs 26 bnના કુલ વિકાસ મૂલ્ય (GDV) ધરાવતા Navi Mumbai સોસાયટી-રિડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ પર હસ્તાક્ષર કર્યા. કંપની પાસે Mumbai, Noida, Bengaluru, Gurugram અને Puneમાં પણ અદ્યતન તબક્કાની તકો છે. Noida તકનું GDV Rs 55 bnથી વધુ, Bengaluruનું Rs 35 bnથી વધુ અને Puneનું Rs 20 bnથી વધુ છે. કુલ હાલની વ્યવસાય-વિકાસ પાઇપલાઇન Rs 600 bnની છે.

ચાલુ પ્રોજેક્ટ્સ, FY27 લોન્ચ અને ભાવિ પાઇપલાઇન સહિત ABRELના કુલ પ્રોજેક્ટ પોર્ટફોલિયોનું અંદાજિત GDV Rs 738.5 bn અને વેચાણયોગ્ય વિસ્તાર 34.6 million square feet છે.

તેની FY27 લોન્ચ પાઇપલાઇનમાં Rs 96 bnનું GDV અને 3.3 million square feetનો સમાવેશ થાય છે, જેમાં Worliમાં Birla Niyaara Tower C, Thaneમાં Birla Taranya, Khar રિડેવલપમેન્ટ, Sector 63માં Birla Navya, Birla Punya અને Birla Evam સામેલ છે.

પ્રી-સેલ્સ અમલીકરણ અને વૃદ્ધિનો અંદાજ

Emkayએ ABRELના સાબિત વેચાણ અમલીકરણને પ્રકાશિત કર્યું છે. પ્રી-સેલ્સ FY22માં Rs 19.1 bnથી વધીને FY25માં 62 per cent CAGRથી Rs 80.9 bn થઈ, જ્યારે FY20માં રહેણાંક વિકાસમાં પ્રવેશ બાદ સંચિત બુકિંગ લગભગ Rs 257 bn સુધી પહોંચી. લોન્ચ કરાયેલી ઇન્વેન્ટરીમાંથી આશરે 76 per cent વેચાઈ ગઈ છે.

વાસ્તવિક FY26 પ્રી-સેલ્સ Rs 81.4 bn પર મોટાભાગે સ્થિર રહી. વ્યવસાય-વિકાસ ધીમો રહેતાં અને વેચાણયોગ્ય ઇન્વેન્ટરી મર્યાદિત હોવાથી બ્રોકર FY27Eમાં આશરે Rs 80 bn પ્રી-સેલ્સનો અંદાજ મૂકે છે.

Noida Sector 150 સોદો સાકાર ન થવો, Delhi પ્રોજેક્ટ માટે મંજૂરીમાં વિલંબ અને પેપર વ્યવસાયનું વેચાણ પૂર્ણ થવામાં વિલંબને કારણે ઇન્વેન્ટરીની ઉપલબ્ધતા મર્યાદિત થઈ હતી. Emkayને અપેક્ષા છે કે નવા હસ્તગત પ્રોજેક્ટ્સ FY28Eથી લોન્ચ ચક્રમાં પ્રવેશશે અને મેનેજમેન્ટની FY29 મહત્ત્વાકાંક્ષા અનુસાર FY28Eમાં Rs 106.9 bn અને FY29Eમાં Rs 150 bn પ્રી-સેલ્સનો અંદાજ છે.

નાણાકીય અંદાજો

Emkayના સંકલિત અંદાજોમાં FY28Eથી આવક, EBITDA અને નફાકારકતામાં સુધારા સાથે EBITDA માર્જિનમાં તીવ્ર સુધારાનો અંદાજ છે.

લીઝિંગ આવક સ્થિર રહેવાની અપેક્ષા છે, જેમાં FY27Eની ચોખ્ખી લીઝિંગ આવક Rs 1.39 bn છે.

મૂલ્યાંકન અને લક્ષ્ય ભાવ

Emkayનો Rs 1,750 લક્ષ્ય ભાવ સમ-ઓફ-ધ-પાર્ટ્સ મૂલ્યાંકન દ્વારા નક્કી કરવામાં આવ્યો છે. બ્રોકરે 25 per cent એમ્બેડેડ EBITDA માર્જિનનો ઉપયોગ કરીને રહેણાંક વ્યવસાયનું મૂલ્યાંકન સપ્ટેમ્બર 2028ના Rs 29 bn એમ્બેડેડ EBITDAના 6 ગણા પર કર્યું છે.

મૂલ્યાંકનમાં વ્યાવસાયિક પોર્ટફોલિયો પર 7.0 per cent મૂડીકરણ દર પણ લાગુ કરાયો છે, પેપર વ્યવસાય વેચાણ માટે Rs 35 bn સામેલ કરાયા છે અને Rs 34 bnનું ચોખ્ખું દેવું ઘટાડાયું છે.

લક્ષ્ય ભાવ Emkayના પ્રતિ શેર Rs 1,389 NAV અંદાજ કરતાં 26 per cent પ્રીમિયમ દર્શાવે છે, જ્યારે શેર NAVની સરખામણીએ આશરે 1 per cent પ્રીમિયમ પર ટ્રેડ થઈ રહ્યો છે.

મુખ્ય જોખમો

• મંજૂરીઓમાં વિલંબ.
• અદ્યતન વ્યવસાય-વિકાસ તકોને પૂર્ણ કરવામાં અથવા અમલમાં મૂકવામાં નિષ્ફળતા.
• લોન્ચ ઇન્વેન્ટરી પર સતત મર્યાદાઓ.