DLF સ્ટોકની લોન્ચ પાઇપલાઇન અને ભાડાં વૃદ્ધિએ નરમ Q1 પ્રદર્શનની અસર સરભર કરી

રોકાણ દૃષ્ટિકોણ અને મૂલ્યાંકન

ICICI Direct Research એ DLF Ltd. પર તેનું BUY રેટિંગ જાળવી રાખ્યું છે અને વર્તમાન બજાર ભાવ Rs 663 સામે લક્ષ્ય ભાવ Rs 810 રાખ્યો છે. પ્રથમ ત્રિમાસિકમાં નરમ Q1FY27 પ્રદર્શન છતાં, બ્રોકરને અપેક્ષા છે કે રહેણાંક પ્રોજેક્ટની મોટી લોન્ચ પાઇપલાઇન અને વધતા વાર્ષિક ભાડાં ભાવિ વૃદ્ધિને ટેકો આપશે.

DLF રહેણાંક, વ્યાવસાયિક અને છૂટક કામગીરી ધરાવતી ભારતની સૌથી મોટી જાહેરમાં સૂચિબદ્ધ રિયલ એસ્ટેટ કંપની છે. તેની જમીન બેન્કની વિકાસ ક્ષમતા 188 million square feet છે, જેમાંથી 70%થી વધુ ગુરુગ્રામમાં છે અને આશરે 22 million square feet વિકાસ હેઠળ છે. DLF પાસે સીધી રીતે અને DCCDL મારફતે વ્યાવસાયિક અસ્કયામતો છે, જેમાં તેનો 66.67% હિસ્સો છે.

ભાગોના સરવાળા પર આધારિત મૂલ્યાંકન

ICICI Direct ભાગોના સરવાળાની પદ્ધતિથી DLFનું મૂલ્યાંકન કરે છે. કરપશ્ચાત કામગીરીના રોકડ પ્રવાહને 12.5% WACC પર ડિસ્કાઉન્ટ કરીને રહેણાંક અસ્કયામતોનું NAV પર મૂલ્યાંકન કરવામાં આવ્યું છે. FY28 ભાડાં આવક પર 7.5% મૂડીકરણ દરનો ઉપયોગ કરીને વ્યાવસાયિક અસ્કયામતોનું મૂલ્યાંકન કરવામાં આવ્યું છે, જ્યારે બાકીની જમીન બેન્કનું મૂલ્યાંકન બજાર મૂલ્યે કરવામાં આવ્યું છે. NAVને કોઈ પ્રીમિયમ અપાયું નથી.

નરમ Q1FY27 કામગીરી પ્રદર્શન

પ્રોજેક્ટ લોન્ચ મુલતવી રાખવામાં આવતાં DLFનું Q1FY27 કામગીરી પ્રદર્શન નબળું રહ્યું. પૂર્વ-વેચાણ વાર્ષિક ધોરણે 94% અને ક્રમિક ધોરણે 83% ઘટીને Rs 657 crore થયું. વસૂલાત વાર્ષિક ધોરણે 14% અને ક્રમિક ધોરણે 27% ઘટીને Rs 2,406 crore થઈ.

પ્રોજેક્ટ હસ્તાંતરણ ઓછું હોવાથી સંકલિત આવક વાર્ષિક ધોરણે 53% અને ત્રિમાસિક ધોરણે 29% ઘટીને Rs 1,280 crore થઈ. ગ્રોસ માર્જિન અને EBITDA માર્જિન વાર્ષિક ધોરણે અનુક્રમે 1,132 બેસિસ પોઇન્ટ્સ અને 1,090 બેસિસ પોઇન્ટ્સ ઘટીને 44.2% અને 11.7% રહ્યા. સંકલિત EBITDA વાર્ષિક ધોરણે 59% ઘટીને Rs 150 crore રહ્યો.

જોકે, વધુ અન્ય આવક અને સંયુક્ત સાહસની આવકને કારણે સંકલિત ચોખ્ખો નફો વાર્ષિક ધોરણે 4% વધીને Rs 794 crore થયો.

DCCDL પ્રદર્શન

DCCDL એ Q1FY27માં Rs 1,917 croreની આવક, Rs 1,474 croreનો EBITDA અને Rs 717 croreનો સમાયોજિત PAT નોંધાવ્યો. તેમાં વાર્ષિક ધોરણે અનુક્રમે 10%, 9% અને 21% વૃદ્ધિ થઈ.

રહેણાંક લોન્ચ પાઇપલાઇન અને પૂર્વ-વેચાણ દૃષ્ટિકોણ

ધીમા પ્રથમ ત્રિમાસિક છતાં, વ્યવસ્થાપને FY26ના Rs 20,143 croreના પૂર્વ-વેચાણને લગભગ અનુરૂપ Rs 20,000 croreનું FY27 પૂર્વ-વેચાણ માર્ગદર્શન જાળવી રાખ્યું. FY26ના Rs 13,500 croreથી વસૂલાત વાર્ષિક ધોરણે 10-15% વધવાની અપેક્ષા છે.

DLF FY27Eના પ્રથમ નવ મહિનામાં Rs 20,000 crore સુધીના અંદાજિત કુલ વિકાસ મૂલ્ય ધરાવતા પ્રોજેક્ટ લોન્ચ કરવાની યોજના ધરાવે છે. પાઇપલાઇનમાં સમાવેશ થાય છે:

• ગુરુગ્રામમાં Arbour Senior Living અથવા Arbour 2.
• H2FY27માં Hamilton II.
• Q3FY27 સુધી મુંબઈમાં Westpark Phase II.
• જાહેર હિતની અરજીના ઉકેલને આધીન ગોવાનો રહેણાંક પ્રોજેક્ટ.
• Dahlias ખાતે નવી ઇન્વેન્ટરી.

DLF પાસે Rs 1.14 lakh croreની લોન્ચ પાઇપલાઇન છે, જેમાંથી Rs 60,000 croreથી વધુ હજુ લોન્ચ થવાનું બાકી છે. કંપની વ્યૂહાત્મક ગુરુગ્રામ જમીનના ટુકડાઓ માટે પણ પ્રયાસ કરી રહી છે, જેમાં જમીન પરની આગોતરી રકમ આગામી ત્રણથી ચાર ત્રિમાસિકમાં સાકાર થવાની અપેક્ષા છે.

Dahlias પ્રગતિ

DLF એ Q1FY27માં Dahlias ખાતે અંદાજે Rs 542 croreનું બુકિંગ કર્યું અને લગભગ 64% ઇન્વેન્ટરી વેચી હતી. Dahlias અનુભવ કેન્દ્ર Q3FY27Eમાં તૈયાર થવાની અપેક્ષા છે. વ્યવસ્થાપનને H2FY27Eમાં પૂર્વ-વેચાણ સુધરવાની અપેક્ષા છે, જ્યારે પ્રોજેક્ટનું બાંધકામ ત્રણથી ચાર વર્ષમાં પૂર્ણ કરવાની યોજના છે.

કંપનીએ RERA રોકડ સહિત Rs 15,200 croreની ચોખ્ખી રોકડ વધારાની રકમ નોંધાવી, જે ત્રિમાસિક ધોરણે Rs 1,045 crore વધી. આશરે Rs 11,305 crore RERA ખાતાઓ માટે ફાળવવામાં આવ્યા હતા.

ભાડાં પ્લેટફોર્મ અને વાર્ષિક વૃદ્ધિ

ભાડાં પ્લેટફોર્મ રોકાણ દૃષ્ટિકોણ માટે મુખ્ય આધાર છે. DLFનો આશરે 50 million square feetનો ભાડાં પોર્ટફોલિયો ક્ષેત્રફળના આધારે 95% અને મૂલ્યના આધારે 97% ભરાયેલો છે. FY26ના અંતે ભાડાં Rs 7,400 crore હતા, જ્યારે વ્યવસ્થાપન FY28 સુધીમાં Rs 8,200 croreના અંતિમ ભાડાંનું લક્ષ્ય ધરાવે છે.

હાલના પોર્ટફોલિયોમાં 10-11% વૃદ્ધિ અને ત્રણ નવા મોલ આ લક્ષ્યને ટેકો આપે છે. વ્યવસ્થાપનની મધ્યમ ગાળાની ભાડાંની આકાંક્ષા આશરે 76 million square feetના પોર્ટફોલિયોમાંથી લગભગ Rs 10,000 croreની છે. NOI મધ્ય-કિશોર ટકાવારીમાં વધવાની અપેક્ષા છે, જ્યારે PAT ચારથી પાંચ વર્ષમાં 20-25% CAGRથી વધવાની અપેક્ષા છે.

છૂટક ક્ષેત્રનો કબજો 97-98% છે. Downtown Gurugram, Downtown Chennai અને Atrium Placeમાં બાંધકામ અને લીઝિંગની પ્રગતિ ચાલુ છે.

ICICI Direct નાણાકીય અંદાજો

મુખ્ય જોખમો

• પ્રાદેશિક એકાગ્રતા: તેના મુખ્ય બજારોમાં મિલકતના ભાવમાં તીવ્ર વધારો થયા બાદ DLFને એકાગ્રતા જોખમ છે.
• અમલીકરણ જોખમ: મોટા પ્રોજેક્ટના લોન્ચમાં વિલંબ અથવા પડકારો અંદાજિત વૃદ્ધિની દિશાને અસર કરી શકે છે.
• વિવિધીકરણ જોખમ: નવા બજારોમાં વિસ્તરણ અમલીકરણ અને બજાર સ્વીકૃતિ સંબંધિત જોખમો ઊભા કરે છે.