નબળા ત્રિમાસિક પછી DLF લોન્ચ પાઇપલાઇન અને ભાડા વૃદ્ધિથી પ્રી-સેલ્સમાં સુધારાની અપેક્ષા

રોકાણ દૃષ્ટિકોણ અને મુખ્ય તારણો

Motilal Oswal Financial Services એ DLF પર તેનું Buy રેટિંગ જાળવી રાખ્યું છે અને CMP Rs 643ની સરખામણીએ વાજબી મૂલ્ય Rs 755 પ્રતિ શેર રાખ્યું છે. બ્રોકરનું માનવું છે કે આગામી રહેણાંક લોન્ચ FY27ના નબળા પ્રથમ ત્રિમાસિક પછી પ્રી-સેલ્સને પુનર્જીવિત કરશે.

DLF એ 1QFY27માં Rs 660 કરોડની પ્રી-સેલ્સ નોંધાવી, જે વાર્ષિક ધોરણે 94% ઓછી અને Motilal Oswalના અંદાજથી 56% નીચે હતી, મુખ્યત્વે કારણ કે કેટલાક લોન્ચ સ્થગિત કરાયા હતા. મેનેજમેન્ટે FY27 માટે Rs 20,000 કરોડના બુકિંગ માર્ગદર્શનને જાળવી રાખ્યું છે, જ્યારે Motilal Oswal એ FY26-28E દરમિયાન વધુ સાવચેત 2% પ્રી-સેલ્સ CAGRનો અંદાજ મૂક્યો છે, જે FY28Eમાં Rs 20,905 કરોડ રહેશે.

બ્રોકરના મૂલ્યાંકનમાં ભાગોના સરવાળાની પદ્ધતિ અપનાવવામાં આવી છે, જેમાં વિકાસ પોર્ટફોલિયોનું મૂલ્યાંકન NAV પર અને ભાડા પોર્ટફોલિયોનું મૂલ્યાંકન FY28E EBITDA પર કરવામાં આવ્યું છે. જમીન બેંકની સંભાવના અંદાજોમાં પહેલેથી જ સમાવિષ્ટ હોવાનું માનતાં NAVને કોઈ વૃદ્ધિ પ્રીમિયમ અપાયું નથી.

રહેણાંક લોન્ચ પાઇપલાઇન અને પ્રી-સેલ્સ દૃષ્ટિકોણ

DLF પાસે FY27 માટે અંદાજે Rs 20,000 કરોડની સંભવિત લોન્ચ પાઇપલાઇન છે. મુખ્ય પ્રોજેક્ટ્સમાં Rs 8,000 કરોડથી Rs 9,000 કરોડની સંભાવના ધરાવતું DLF City, Arbour Senior Living, Westpark Phase 2 અને Goaનો સમાવેશ થાય છે. કંપની પાસે Rs 60,200 કરોડની મધ્યમ ગાળાની લોન્ચ પાઇપલાઇન અને અગાઉથી લોન્ચ થયેલા પ્રોજેક્ટ્સમાંથી Rs 12,400 કરોડ મૂલ્યની ન વેચાયેલી ઇન્વેન્ટરી પણ છે.

• મંજૂરીઓ બાકી હોવાથી Arbour Senior Livingનો લોન્ચ સ્થગિત કરાયો હતો. જરૂરી મંજૂરી મળ્યાના થોડા અઠવાડિયામાં લોન્ચ થવાની મેનેજમેન્ટને અપેક્ષા છે.
• Hamilton અને Arbour 2 માટે FY27ના બીજા અર્ધવાર્ષિકનું લક્ષ્ય રાખવામાં આવ્યું છે.
• Privanaનો આગામી, વધુ પ્રીમિયમ તબક્કો CY27ની શરૂઆતમાં અથવા 4QFY27માં આયોજિત છે.
• Goa લોન્ચ બાકી PIL કાનૂની કાર્યવાહી અંગેની સ્પષ્ટતા પર નિર્ભર છે, જોકે મેનેજમેન્ટને અપેક્ષા છે કે પ્રોજેક્ટ FY27ની પ્રી-સેલ્સમાં અંદાજે Rs 2,000 કરોડનું યોગદાન આપી શકે છે.
• DLF એ પાછલા બે ત્રિમાસિકમાં જમીન અગ્રિમોમાં અંદાજે Rs 550 કરોડ ફાળવ્યા છે અને Mumbai સહિત વધારાની વૃદ્ધિ તકોનું મૂલ્યાંકન કરી રહી છે.

The Dahliasમાં મજબૂત માંગ યથાવત છે, જેમાં અંદાજે 65% ઇન્વેન્ટરી વેચાઈ ગઈ છે. વસૂલી Rs 1,00,000 પ્રતિ ચોરસ ફૂટથી વધુ રહી અને ઊંચા માળે Rs 1,25,000 પ્રતિ ચોરસ ફૂટ સુધી પહોંચી. મેનેજમેન્ટ વેચાણની ગતિ કરતાં ભાવવધારાને પ્રાથમિકતા આપી રહ્યું છે.

લીઝિંગ પોર્ટફોલિયો અને ભાડા વૃદ્ધિ

લીઝિંગ પોર્ટફોલિયોએ નબળા રહેણાંક ત્રિમાસિકને સકારાત્મક સંતુલન આપ્યું. DCCDLની ભાડા આવક વાર્ષિક ધોરણે 9% વધીને 1QFY27માં Rs 1,440 કરોડ થઈ, જ્યારે DLF, DCCDL અને Atriumનું એકંદર ભાડું Rs 1,630 કરોડ રહ્યું.

ઓફિસ ઓક્યુપન્સી 95% હતી, જેમાં બિન-SEZ અસ્કયામતોમાં 98% અને SEZ અસ્કયામતોમાં 89% હતી. રિટેલ ઓક્યુપન્સી 97% હતી. મેનેજમેન્ટે જણાવ્યું કે ઓફિસ ભાડાંમાં વાર્ષિક ધોરણે અંદાજે 8.5%થી 9%નો વધારો થયો, જ્યારે અસ્થાયી ભૂ-રાજકીય વિક્ષેપ બાદ મોટા GCC અને બહુરાષ્ટ્રીય ઓક્યુપાયરો તરફથી લીઝિંગ પૂછપરછમાં સુધારો થયો.

• Downtown Gurugram Phase IIમાં નવા લીઝ લગભગ Rs 200 પ્રતિ ચોરસ ફૂટ પ્રતિ મહિને થઈ રહ્યા છે, જ્યારે હાલની Downtown અસ્કયામતોમાં Rs 150-155 અને Cyber Cityમાં Rs 140-150 છે.
• Atrium Place સંપૂર્ણપણે લીઝ પર છે.
• Midtown Plaza કાર્યરત છે અને અંદાજે 96-97% લીઝ પર છે.
• Summit Plazaએ મર્યાદિત કામગીરી શરૂ કરી છે.

DLFને અપેક્ષા છે કે હાલની અસ્કયામતો FY27માં અંદાજે 10-11% ભાડા વૃદ્ધિ આપશે. મેનેજમેન્ટને FY27ના અંતે આશરે Rs 7,300 કરોડથી Rs 7,500 કરોડના ભાડાં અને મધ્યમ ગાળે Rs 10,000 કરોડની ભાડા આવકની અપેક્ષા છે. Motilal Oswalનો અંદાજ FY27Eમાં Rs 7,100 કરોડ અને FY28Eમાં Rs 7,900 કરોડના ભાડાંનો છે.

1QFY27 નાણાકીય કામગીરી અને સરવૈયું

નોંધાયેલી 1QFY27 આવક વાર્ષિક ધોરણે 53% ઘટીને Rs 1,280 કરોડ રહી, જ્યારે EBITDA 59% ઘટીને Rs 150 કરોડ થયું. EBITDA માર્જિન 11.7% હતું. PAT 4% વધીને Rs 790 કરોડ થયું.

ઓછી રહેણાંક વસૂલાત છતાં, DLFએ Rs 1,050 કરોડની વધારાની રોકડ ઊભી કરી અને ત્રિમાસિકનો અંત Rs 15,200 કરોડની ચોખ્ખી રોકડ સાથે કર્યો. DCCDLનું ચોખ્ખું દેવું નજીવું ઘટીને Rs 18,100 કરોડ થયું, જોકે તેની દેવાની કિંમત વધીને 7.14% થઈ. Motilal Oswalનો અંદાજ છે કે 1QFY27 સુધી લોન્ચ કરાયેલી ઇન્વેન્ટરીમાંથી અંદાજે Rs 43,800 કરોડની વધારાની રોકડ ક્ષમતા છે, જેમાં Rs 39,000 કરોડનું શેષ કુલ માર્જિન હજુ માન્ય થવાનું બાકી છે.

અંદાજો, મૂલ્યાંકન અને સંભવિત ઉત્પ્રેરકો

ત્રિમાસિક બાદ, Motilal Oswalએ FY27E અને FY28E માટે પ્રી-સેલ્સના અંદાજો અનુક્રમે 5% અને 6%, વસૂલાતના અંદાજો 2% અને 3% ઘટાડ્યા અને સમાયોજિત PATમાં 4% અને 2%નો ફેરફાર કર્યો.

વિકાસ પોર્ટફોલિયોનું મૂલ્યાંકન 10.8% WACCનો ઉપયોગ કરીને NAV પર કરવામાં આવ્યું છે, જ્યારે ભાડા પોર્ટફોલિયોનું મૂલ્યાંકન FY28E EBITDA પર 7.5% મૂડીકરણ દરે કરવામાં આવ્યું છે. કુલ એન્ટરપ્રાઇઝ મૂલ્યમાં DLFના FY27ના Rs 7,809 કરોડના ચોખ્ખા રોકડ હિસ્સાને ઉમેરતાં Rs 755 પ્રતિ શેરનું વાજબી મૂલ્ય મળે છે.

Mumbai Metropolitan Region અથવા અન્ય બજારોમાં નવા પ્રોજેક્ટ્સ ઉમેરાવાથી મૂલ્યાંકનમાં ફેરફાર આવી શકે છે. બ્રોકરનું માનવું છે કે લોન્ચ પાઇપલાઇન, ભાડા વૃદ્ધિ અને મજબૂત સરવૈયું પ્રી-સેલ્સમાં પુનઃસુધારાને ટેકો આપશે, જ્યારે તેના અંદાજો મેનેજમેન્ટના FY27 બુકિંગ માર્ગદર્શનની સરખામણીએ સાવચેત રહે છે.

મુખ્ય જોખમો અને નિર્ભરતાઓ

• રહેણાંક લોન્ચનો સમય મંજૂરીઓ પર નિર્ભર રહે છે, ખાસ કરીને Arbour Senior Living માટે.
• Goa લોન્ચ બાકી PIL કાનૂની કાર્યવાહી અંગેની સ્પષ્ટતા પર નિર્ભર છે.
• આયોજિત લોન્ચ પાઇપલાઇન વધુ સ્થગિત થાય તો પ્રી-સેલ્સમાં પુનઃસુધારામાં વિલંબ થઈ શકે છે.
• ચોખ્ખા દેવામાં નજીવો ઘટાડો છતાં DCCDLની દેવાની કિંમત વધીને 7.14% થઈ છે.