રહેણાંક લોન્ચ પાઇપલાઇન વિસ્તરતાં Mahindra Lifespacesની પ્રી-સેલ્સ અંદાજ કરતાં વધુ

રોકાણ દૃષ્ટિકોણ અને લક્ષ્ય ભાવ

FY27 ની મજબૂત શરૂઆત બાદ Motilal Oswal Financial Services એ તેના 24 જુલાઈ 2026ના અહેવાલમાં Mahindra Lifespaces પરનું Buy રેટિંગ યથાવત્ રાખ્યું. બ્રોકરે Rs 375 ના CMPથી લક્ષ્ય ભાવ વધારીને શેરદીઠ Rs 470 કર્યો, જે 25 ટકા સંભવિત વધારો સૂચવે છે.

રહેણાંક પ્રી-સેલ્સ વૃદ્ધિ, મોટી લોન્ચ અને વ્યવસાય-વિકાસ પાઇપલાઇન, સુધરતી વસૂલાત અને Integrated Cities and Industrial Clusters (IC&IC) વ્યવસાયની લાંબા ગાળાની રોકડમાં રૂપાંતર ક્ષમતા રોકાણના કેસને ટેકો આપે છે.

વિક્રમી રહેણાંક પ્રી-સેલ્સ અને લોન્ચ પાઇપલાઇન

Mahindra Lifespaces એ 1QFY27 માં Rs 920 કરોડની વિક્રમી રહેણાંક પ્રી-સેલ્સ નોંધાવી, જે વાર્ષિક ધોરણે 106 ટકા વધી અને Motilal Oswal ના અંદાજ કરતાં 15 ટકા વધુ હતી. ભાંડુપની Rainforest પરિયોજનાનો ત્રિમાસિક પ્રી-સેલ્સમાં આશરે 50 ટકા ફાળો હતો, જ્યારે સતત વેચાણનો ફાળો આશરે 42 ટકા હતો.

મધ્ય પૂર્વના સંઘર્ષથી બજારની ધારણા પ્રભાવિત હોવા છતાં Rainforest એ તેના પ્રથમ પાંચ દિવસમાં આશરે Rs 600 કરોડની પ્રી-સેલ્સ હાંસલ કરી. Mahalaxmiમાં BeaconHill અને પુણેમાં Citadel P-3 1QFY27 દરમિયાન લોન્ચ થયા હતા અને 2QFY27થી ફાળો આપવાની અપેક્ષા છે.

મેનેજમેન્ટે Rs 4,500 કરોડથી Rs 5,000 કરોડના FY27 પ્રી-સેલ્સ માર્ગદર્શનનો પુનરોચ્ચાર કર્યો. વર્ષ દરમિયાન વધુ પાંચ લોન્ચનું આયોજન છે, જે મોટાભાગે 2HFY27ની તહેવારી મોસમમાં હશે. Motilal Oswal એ FY26-FY28E દરમિયાન 27 ટકા પ્રી-સેલ્સ CAGRનો અંદાજ જાળવી રાખ્યો છે, જે આશરે Rs 5,460 કરોડ સુધી પહોંચશે.

રહેણાંક બજારનો દૃષ્ટિકોણ અને પરિયોજના નફાકારકતા

મેનેજમેન્ટને અપેક્ષા છે કે આગામી બે વર્ષ સુધી રહેણાંક બજાર તંદુરસ્ત રહેશે, જોકે વૃદ્ધિ ધીમી પડી શકે છે અને તેનો આધાર અંતિમ વપરાશકર્તાની માંગ રહેશે. Mahalaxmi, Lokhandwala અને Santacruzની પરિયોજનાઓ દ્વારા લક્ઝરી આવાસ વૃદ્ધિનું મહત્વનું ચાલકબળ રહેવાની અપેક્ષા છે.

Rainforestમાંથી વસૂલાતના કારણે 2QFY27થી વસૂલાત અને કામગીરીના રોકડ પ્રવાહમાં નોંધપાત્ર સુધારાની અપેક્ષા છે. Eden Phase 2 અને Luminaireના ઓક્યુપન્સી પ્રમાણપત્રો 2QFY27થી વધુ આવક માન્યતા સક્ષમ બનાવશે.

Luminaireમાં 100 ટકા નફાની માન્યતા થઈ ચૂકી છે અને તેણે લગભગ Rs 600 કરોડનો નફો આપ્યો છે. Luminaire અને Edenએ મળીને આશરે 26 ટકા PBT માર્જિન ઉત્પન્ન કર્યું.

વ્યવસાય-વિકાસથી મધ્યમ ગાળાની દૃશ્યતા મજબૂત

મુંબઈના કાંદિવલીમાં K2 ઉમેરાતા વ્યવસાય-વિકાસ મજબૂત રહ્યો, જેનું અંદાજિત કુલ વિકાસ મૂલ્ય Rs 5,600 કરોડ છે. Mahindra Lifespacesની કુલ રહેણાંક GDV પાઇપલાઇન વધીને આશરે Rs 49,900 કરોડ થઈ, જે મધ્યમ ગાળાની લોન્ચ દૃશ્યતાને ટેકો આપે છે.

મેનેજમેન્ટ FY27માં Rs 10,000 કરોડથી Rs 20,000 કરોડની વ્યવસાય-વિકાસ વૃદ્ધિ ઉમેરવાનું લક્ષ્ય ધરાવે છે અને જમીન સંપાદન માટે ધીમા બજાર માહોલનો ઉપયોગ કરવાનો ઇરાદો ધરાવે છે. થાણે પરિયોજનાનું અંદાજિત GDV આશરે Rs 7,500 કરોડ છે, જેમાં 20-25 ટકા FSI વ્યાવસાયિક ઉપયોગ અને 70-75 ટકા રહેણાંક ઉપયોગ માટે ફાળવાયેલ છે. મેનેજમેન્ટને અપેક્ષા છે કે થાણે-બોરીવલી ટનલ સહિતના માળખાગત વિકાસથી સમય જતાં પરિયોજનાનું મૂલ્ય વધશે.

IC&IC કામગીરી અને રોકડમાં રૂપાંતર ક્ષમતા

સોદાની ધીમી ગતિને કારણે 1QFY27માં IC&ICની કામગીરી નબળી રહી અને આવક વાર્ષિક ધોરણે 66 ટકા ઘટીને Rs 40.8 કરોડ રહી. કંપનીએ DTAમાં Rs 7.8 કરોડ અને SEZમાં Rs 2.1 કરોડ મૂલ્યના ગ્રાહક કરારો કર્યા, જ્યારે O&M અને અન્ય આવકથી Rs 30.9 કરોડ ઉમેરાયા.

મેનેજમેન્ટે જણાવ્યું કે 2QFY27 માટેની લીઝિંગ પાઇપલાઇન તંદુરસ્ત છે. Motilal Oswalને 1,545 એકર ભાડે આપી શકાય તેવી ઇન્વેન્ટરીમાંથી લાંબા ગાળાની રોકડમાં રૂપાંતર ક્ષમતા દેખાય છે, જેમાં Rs 5,000 કરોડથી Rs 6,000 કરોડની અંદાજિત આવક તક અને Mahindra Lifespaces માટે આશરે Rs 1,500 કરોડનો સંભવિત PAT છે. Ahmedabad Originsના જમીન ખંડને રાજ્યની ડેટા-સેન્ટર નીતિનો લાભ મળી શકે છે.

વસૂલાત, રોકાણ અને નાણાકીય અંદાજો

1QFY27માં વસૂલાત Rs 530 કરોડ રહી, જે વાર્ષિક ધોરણે 2 ટકા વધી. Mahindra Lifespacesએ ત્રિમાસિક દરમિયાન જમીન ચુકવણી પર આશરે Rs 110 કરોડ અને પરિયોજના અમલીકરણ પર Rs 400 કરોડ ખર્ચ્યા. Motilal Oswalનો અંદાજ છે કે FY26-FY28E દરમિયાન વસૂલાત 29 ટકા CAGRથી વધીને Rs 3,520 કરોડ થશે.

મૂલ્યાંકન પદ્ધતિ

Motilal Oswal રહેણાંક વ્યવસાયનું મૂલ્યાંકન આશરે 12.3 ટકા WACC પર ડિસ્કાઉન્ટેડ કૅશ ફ્લો (DCF) પદ્ધતિથી Rs 7,800 કરોડ કરે છે. બ્રોકર સમાન WACC પર ભાવિ રોકડ પ્રવાહના વર્તમાન મૂલ્યનો ઉપયોગ કરીને IC&ICનું મૂલ્યાંકન કરે છે અને વાર્ષિક આવકનું મૂલ્યાંકન 8 ટકા કૅપ દરે કરે છે.

આનાથી Rs 10,700 કરોડનું કુલ સંપત્તિ મૂલ્ય મળે છે. FY26ના Rs 600 કરોડના ચોખ્ખા દેવા માટે સમાયોજન કર્યા બાદ, બ્રોકર Rs 10,100 કરોડનું NAV, અથવા શેરદીઠ Rs 470, નક્કી કરે છે.

નિરીક્ષણ માટેના મુખ્ય પરિબળો

• રહેણાંક લોન્ચ પાઇપલાઇનનું અમલીકરણ.
• પ્રી-સેલ્સનું વસૂલાતમાં રૂપાંતર.
• IC&IC લીઝિંગ પ્રવૃત્તિમાં સુધારો.
• જમીન સંપાદન અને વ્યવસાય-વિકાસ વૃદ્ધિની પ્રગતિ.
• IC&IC સોદાની ગતિ મંદ રહેવી, નબળી રહેણાંક માંગ અથવા ઓછો આવાગમન પ્રગતિને ધીમી કરી શકે છે.