લક્ઝરી માંગ ઝડપી બનતાં Sobhaની બેંગલુરુ લોન્ચિંગે વિક્રમી પ્રી-સેલ્સ વધારી

રોકાણ દૃષ્ટિકોણ અને 1Q FY27ની મુખ્ય બાબતો

Motilal Oswal Financial Services Limited (MOFSL) એ Sobha પરનો તેનો ખરીદ અભિપ્રાય જાળવી રાખ્યો છે, જેને 1Q FY27માં મજબૂત પ્રી-સેલ્સ ગતિ અને બેંગલુરુ તથા રાષ્ટ્રીય રાજધાની ક્ષેત્ર (NCR)માં નવી લોન્ચિંગનો ટેકો મળ્યો છે. Sobha એ અત્યાર સુધીની સર્વોચ્ચ ત્રિમાસિક પ્રી-સેલ્સ Rs 36.6 billion નોંધાવી, જે વર્ષ-દર-વર્ષ 76 per cent વધી હતી.

કંપનીએ ત્રિમાસિક દરમિયાન ત્રણ પ્રોજેક્ટ લોન્ચ કર્યા: બેંગલુરુમાં Sacred Grove અને SOBHA OneWorldનો તબક્કો 1, તથા ગુડગાંવમાં SOBHA Crescentનો તબક્કો 1. SOBHA OneWorld અને SOBHA Crescentએ તેમની લોન્ચ કરાયેલી ઇન્વેન્ટરીમાંથી અનુક્રમે 40 per cent અને 60 per cent વેચી.

લક્ઝરી આવાસ અને પ્રાદેશિક વૃદ્ધિ

લક્ઝરી આવાસ વૃદ્ધિનો મુખ્ય સ્ત્રોત હતો. પ્રતિ એકમ Rs 50 millionથી વધુ કિંમત શ્રેણીમાં વેચાણ વર્ષ-દર-વર્ષ 3.2 ગણું વધ્યું અને 1Q FY27 વેચાણ મૂલ્યમાં 42 per cent હિસ્સો હતો. Sobha Crescent, Sobha Altus અને Sobha Aranya મુખ્ય ફાળાદાર હતા. પ્રાપ્તિઓ વર્ષ-દર-વર્ષ 9 per cent વધી.

ત્રિમાસિક વેચાણમાં બેંગલુરુનો ફાળો Rs 21 billion અથવા 57 per cent હતો, જ્યારે NCRનો Rs 14 billion અથવા 38 per cent હતો. બેંગલુરુનો ફાળો શહેરમાં કંપનીનું અત્યાર સુધીનું સૌથી મજબૂત ત્રિમાસિક દર્શાવે છે.

નોંધાયેલ નાણાકીય કામગીરી

MOFSLના અંદાજોની સરખામણીએ Sobhaની નોંધાયેલ નાણાકીય કામગીરી મિશ્ર રહી. સંકલિત આવક વર્ષ-દર-વર્ષ 48 per cent વધીને Rs 12.8 billion થઈ, પરંતુ તે બ્રોકરના અંદાજથી 15 per cent ઓછી હતી. EBITDA Rs 777 million હતો, જે અંદાજથી 34 per cent ઓછો હતો, અને માર્જિન અંદાજિત 7.9 per cent સામે 6.1 per cent હતો. નોંધાયેલ PAT Rs 508 million હતો, જે અંદાજથી 41 per cent ઓછો હતો.

કરાર અને ઉત્પાદન વ્યવસાયે વર્ષ-દર-વર્ષ 5.6 per centની સ્થિર આવક વૃદ્ધિ સાથે Rs 1.7 billion નોંધાવ્યા. જોકે, આ વિભાગમાંથી વસૂલાત વર્ષ-દર-વર્ષ 6.7 per cent ઘટીને Rs 1.7 billion રહી.

પ્રી-સેલ્સ દૃષ્ટિકોણ અને પ્રોજેક્ટ પાઇપલાઇન

મેનેજમેન્ટે FY27 માટે વર્ષ-દર-વર્ષ 30 per cent પ્રી-સેલ્સ વૃદ્ધિના માર્ગદર્શનને પુનરાવર્તિત કર્યું અને FY27 દરમિયાન 6થી 6.5 million square feet પૂર્ણ કરવાની યોજના જણાવી, જે અગાઉના વર્ષ કરતાં આશરે 20 per cent વધુ છે.

આગામી પાઇપલાઇનમાં 17 પ્રોજેક્ટમાં 20.8 million square feet સામેલ છે, જેનું કુલ વિકાસ મૂલ્ય (GDV) Rs 296 billion છે. FY27 દરમિયાન આશરે Rs 120 billion GDV સાથે 8.2 million square feetના નવ પ્રોજેક્ટ લોન્ચ કરવાની યોજના છે.

Sobha પાસે Rs 192 billion GDV સાથે 14.9 million square feetની ન વેચાયેલી ઇન્વેન્ટરી પણ છે, તેમજ વેચાયેલી ઇન્વેન્ટરીમાંથી Rs 206 billionની આવક હજુ માન્ય થવાની બાકી છે.

MOFSLએ FY27E અને FY28Eના પ્રી-સેલ્સ અંદાજ અનુક્રમે 7 per cent અને 12 per cent વધારીને Rs 106 billion અને Rs 130 billion કર્યા, જ્યારે આવક, EBITDA અને PATના અંદાજ જાળવી રાખ્યા. બ્રોકરને FY26થી FY28E દરમિયાન પ્રી-સેલ્સ 27 per cent CAGRથી અને રહેણાંક વસૂલાત Rs 103 billion સુધી 21 per cent CAGRથી વધવાની અપેક્ષા છે.

વસૂલાત, રોકડ પ્રવાહ અને માર્જિન દૃષ્ટિકોણ

ત્રિમાસિકમાં વસૂલાત સાપેક્ષ રીતે નબળો મુદ્દો હતો. રહેણાંક વસૂલાત વર્ષ-દર-વર્ષ 10 per cent વધીને Rs 17.6 billion થઈ, પરંતુ એપ્રિલ અને મેમાં મજૂરની અછતને કારણે માઇલસ્ટોન વસૂલાતમાં વિલંબ થયો. ચોખ્ખો સંચાલન રોકડ પ્રવાહ વર્ષ-દર-વર્ષ 21 per cent ઘટીને Rs 3.1 billion રહ્યો.

મેનેજમેન્ટને વિલંબિત બિલિંગ 2Q FY27માં વસૂલ થવાની અપેક્ષા છે અને FY27 માટે Rs 20 billionના સંચાલન રોકડ પ્રવાહના માર્ગદર્શનને પુનરાવર્તિત કર્યું છે. ઊંચા માર્જિનવાળા પ્રોજેક્ટ 3Q FY27 અને 4Q FY27માં પૂર્ણ થતાં EBITDA માર્જિન વર્તમાન 9 per cent સ્તરથી વધીને FY27ના અંત સુધી 17થી 20 per cent થવાની પણ અપેક્ષા છે.

વ્યવસાય વિકાસ અને ભંડોળ સંબંધિત વિચારણાઓ

Sobhaએ મુંબઈ અને ગ્રેટર નોઇડામાં Rs 27થી 30 billionના સંયુક્ત GDVવાળા પ્રોજેક્ટ ઉમેર્યા છે. FY27માં જમીન ચૂકવણીઓ આશરે Rs 11.5 billion રહેવાની અપેક્ષા છે, પરંતુ બેંગલુરુ અને NCRની વ્યવસાય-વિકાસ તકો સાકાર થાય તો તે Rs 15થી 16 billion સુધી વધી શકે છે.

અધિગ્રહણ તકોના આધારે કંપની મંજૂર બિન-પરિવર્તનીય ડિબેન્ચર્સ (NCDs)માં Rs 10 billion સુધી જારી કરી શકે છે. તેના 0.6 million square feetના વાણિજ્યિક પ્રોજેક્ટનું સંપૂર્ણ વેચાણને બદલે લીઝ મોડલ માટે મૂલ્યાંકન થઈ રહ્યું છે, જેથી લોન્ચ પાઇપલાઇનમાં તેના સમાવેશ અંગે અનિશ્ચિતતા છે.

મૂલ્યાંકન અને લક્ષ્ય ભાવ

MOFSL ભાગોના સરવાળા માળખા દ્વારા Sobhaનું મૂલ્યાંકન કરે છે. ચાલુ અને આગામી પ્રોજેક્ટનું મૂલ્યાંકન ડિસ્કાઉન્ટેડ રોકડ પ્રવાહ ધોરણે થાય છે, જ્યારે જમીન-બેંક રોકડ પ્રવાહને 11.3 per cent ભારિત સરેરાશ મૂડી ખર્ચ (WACC) પર ડિસ્કાઉન્ટ કરવામાં આવે છે. વાણિજ્યિક સંપત્તિનું મૂલ્યાંકન 8.5 per cent મૂડીકરણ દરે અને કરાર તથા ઉત્પાદન કામગીરીનું FY27E EBITDAના 10 ગણા પર થાય છે.

બ્રોકરે Rs 190 billionના કુલ સંપત્તિ મૂલ્ય અને Rs 195 billionના ચોખ્ખા સંપત્તિ મૂલ્ય, અથવા શેરદીઠ Rs 1,820નો અંદાજ આપ્યો છે. આ Rs 1,458ના રિપોર્ટ CMPથી 25 per centની સંભવિત વૃદ્ધિ દર્શાવે છે.