Sunteck Realtyની Rs 71 બિલિયન લૉન્ચ પાઇપલાઇન સતત પૂર્વ-વેચાણ વૃદ્ધિને ટેકો આપે છે

રોકાણ દૃષ્ટિકોણ અને મુખ્ય મુદ્દાઓ

મજબૂત 1QFY27 કામગીરી બાદ Motilal Oswal Financial Services એ Sunteck Realty માટે BUY રેટિંગ જાળવી રાખ્યું છે. પૂર્વ-વેચાણ વાર્ષિક ધોરણે 20 ટકા વધીને Rs 7.9 બિલિયન થયું, જે બ્રોકરના અંદાજને અનુરૂપ હતું. મોટી પ્રોજેક્ટ-લૉન્ચ પાઇપલાઇન, તાજેતરના અધિગ્રહણો અને વધુ વ્યવસાય-વિકાસ પ્રવૃત્તિના ટેકાથી FY26-28E દરમિયાન પૂર્વ-વેચાણ 25 ટકા CAGRથી વધીને આશરે Rs 49 બિલિયન થશે તેવી બ્રોકરની અપેક્ષા છે.

Rs 490નો લક્ષ્ય ભાવ Rs 66.1 બિલિયનના રહેણાંક મૂલ્ય અને Rs 14.2 બિલિયનના વ્યાવસાયિક મૂલ્ય પર આધારિત છે, જેમાંથી Rs 7.7 બિલિયનનું ચોખ્ખું દેવું ઘટાડવામાં આવ્યું છે. Dubai પ્રોજેક્ટને બાદ કરતાં શેર NAV કરતાં 45 ટકા ડિસ્કાઉન્ટે ટ્રેડ થઈ રહ્યો છે, જોકે Dubai લૉન્ચ અંગેની અનિશ્ચિતતા વાસ્તવિક ઊંચાઈની સંભાવનાની મુખ્ય મર્યાદા છે.

પૂર્વ-વેચાણ વૃદ્ધિ અને પ્રોજેક્ટ-લૉન્ચ પાઇપલાઇન

Sunteck Realty એ 1QFY27 દરમિયાન Vasai ખાતે Sunteck Beach Residencesમાં બે ટાવર લૉન્ચ કર્યા અને FY27ના બાકીના સમયગાળા માટે Rs 71 બિલિયનની લૉન્ચ પાઇપલાઇન ધરાવે છે. આયોજિત લૉન્ચમાં ODC ખાતે વધારાનો ટાવર, Western Express Highway પુનર્વિકાસ પ્રોજેક્ટ, અગાઉના વર્ષમાં અધિગ્રહિત Mira Road પ્રોજેક્ટ અને Vasai તથા Naigaon ખાતે વધારાના ટાવરનો સમાવેશ થાય છે.

મેનેજમેન્ટે FY27 માટે પૂર્વ-વેચાણ વૃદ્ધિના 25-30 ટકાના માર્ગદર્શનને પુનરોચ્ચાર કર્યો છે. ઓછા વ્યાજ દરો અને Kalyan તથા Naigaon સહિતના ઊભરતા સૂક્ષ્મ બજારોમાં માંગને કારણે મહત્વાકાંક્ષી-લક્ઝરી માંગને ટેકો મળ્યો છે. FY27 પાઇપલાઇન ઉપરાંત, Sunteck Realty પાસે લૉન્ચની રાહ જોતા Rs 182 બિલિયનના કુલ વિકાસ મૂલ્યના પ્રોજેક્ટો છે, જે મધ્યમ ગાળાની દૃશ્યતા આપે છે.

1QFY27ના પૂર્વ-વેચાણમાં પ્રીમિયમ લક્ઝરીનો હિસ્સો 50 ટકા હતો, ત્યારબાદ અતિ-લક્ઝરીનો 29 ટકા અને મહત્વાકાંક્ષી લક્ઝરીનો 21 ટકા હિસ્સો હતો. પ્રીમિયમ-લક્ઝરી બુકિંગમાં Sunteck City, Gurugram, Sunteck Skypark, Mira Road અને Sunteck Beach Residences અગ્રેસર રહ્યા, જેમણે ત્રિમાસિક ગાળામાં મળીને આશરે Rs 3.9 બિલિયનનું યોગદાન આપ્યું.

Dubai પ્રોજેક્ટ અને વૃદ્ધિની સંભાવના

Dubai પ્રોજેક્ટનું કુલ વિકાસ મૂલ્ય આશરે Rs 90 બિલિયન છે અને જરૂરી મંજૂરીઓ સાથે તે લૉન્ચ માટે તૈયાર છે. જોકે, ભૂરાજકીય પરિસ્થિતિ અને પ્રાદેશિક વ્યાપક આર્થિક વાતાવરણને કારણે તેનું લૉન્ચ મુલતવી રાખવામાં આવ્યું છે.

પ્રોજેક્ટ મુખ્ય જમીનના પ્લોટ પર સ્થિત છે, તેના પર કોઈ પ્રોજેક્ટ દેવું નથી અને અત્યાર સુધી માત્ર Rs 2.0-2.3 બિલિયનની મૂડી જ લગાવવામાં આવી છે. લૉન્ચના સમયની અનિશ્ચિતતાને કારણે Motilal Oswal એ Dubai પ્રોજેક્ટને તેના અંદાજો કે NAVમાં સમાવ્યો નથી, પરંતુ લૉન્ચને સંભવિત વૃદ્ધિની શક્યતા તરીકે જુએ છે.

વસૂલાત, રોકડ પ્રવાહ અને વ્યવસાય વિકાસ

1QFY27માં વસૂલાત વાર્ષિક ધોરણે 17 ટકા વધીને Rs 4.1 બિલિયન થઈ. ચોખ્ખો કામગીરીજન્ય રોકડ પ્રવાહ સરપ્લસ વાર્ષિક ધોરણે 79 ટકા વધીને Rs 1.9 બિલિયન થયો, જેના પરિણામે ચોખ્ખા-કામગીરીજન્ય-રોકડ-પ્રવાહ-થી-વસૂલાત ગુણોત્તર 47 ટકા રહ્યું, જે કંપનીના શ્રેષ્ઠ નોંધાયેલા સ્તરોમાંનું એક છે.

સતત વ્યવસાય-વિકાસ પ્રવૃત્તિને કારણે ચોખ્ખું દેવું ક્રમિક રીતે Rs 290 મિલિયન વધ્યું. તેમ છતાં, સંયુક્ત-વિકાસ કરાર ભાગીદારોને અપાયેલી લોનને બાદ કરતાં, ચોખ્ખું દેવું-થી-ઇક્વિટી માત્ર 0.07 ગણું હતું. તંદુરસ્ત દેવું સ્તર જાળવીને વ્યવસાય વિકાસને ભંડોળ આપવા માટે ઊંચી વસૂલાત અને રોકડ પ્રવાહ સાથે, Motilal Oswal FY26-28Eમાં વસૂલાત 23 ટકા CAGRથી વધીને Rs 22 બિલિયન થવાનો અંદાજ મૂકે છે.

કંપનીએ 1QFY27 દરમિયાન આશરે Rs 1.7 બિલિયનનું રોકાણ કર્યું, મુખ્યત્વે પુનર્વિકાસ અને Nepean Sea Road તથા Mira Road પ્રોજેક્ટોમાં. મેનેજમેન્ટને અપેક્ષા છે કે FY27માં વ્યવસાય-વિકાસ રોકાણ FY26માં લગાવેલા આશરે Rs 8.0 બિલિયન કરતાં વધુ રહેશે.

1QFY27 નાણાકીય કામગીરી અને અંદાજો

નોંધાયેલ 1QFY27 આવક વાર્ષિક ધોરણે 2 ટકા વધીને Rs 1.9 બિલિયન થઈ. EBITDA 40 ટકા વધીને Rs 670 મિલિયન થયો, જ્યારે EBITDA માર્જિન 962 બેસિસ પોઇન્ટ વધીને 35 ટકા થયું. સમાયોજિત PAT 26 ટકા વધીને Rs 423 મિલિયન થયો, જેમાં PAT માર્જિન 22 ટકા હતું.

બ્રોકરના આવક, EBITDA અને PAT અંદાજો અપરિવર્તિત રહ્યા. FY27E અને FY28Eના પૂર્વ-વેચાણ અંદાજો અનુક્રમે 2 ટકા અને 3 ટકા વધારવામાં આવ્યા.

વાર્ષિકી સંપત્તિઓ અને મૂલ્યાંકન પદ્ધતિ

Sunteck Realty પાસે બે સંપૂર્ણ ભરાયેલી વાર્ષિકી સંપત્તિઓ છે, જેણે FY26માં Rs 760 મિલિયનની આવક પેદા કરી. મેનેજમેન્ટને અપેક્ષા છે કે ત્રીજી સંપત્તિ, ODC ખાતેની 5th Avenue, FY29 સુધીમાં કામગીરી શરૂ કરશે. સંપૂર્ણ ભરાવટ પર તે સંભવિત રીતે વાર્ષિકી આવકને Rs 4.5 બિલિયન સુધી વધારી શકે છે.

Motilal Oswal રહેણાંક વ્યવસાયનું મૂલ્યાંકન NAVનો ઉપયોગ કરીને કરે છે, જેમાં ચાલુ અને પૂર્ણ પ્રોજેક્ટો માટે 12.7 ટકા WACC અને આગામી લૉન્ચ માટે 13.2 ટકા લાગુ કરાય છે. વ્યાવસાયિક સંપત્તિઓનું મૂલ્યાંકન 8.5 ટકા મૂડીકરણ દરથી કરવામાં આવે છે.

મુખ્ય જોખમ અને મર્યાદા

ભૂરાજકીય અને પ્રાદેશિક વ્યાપક આર્થિક પરિસ્થિતિઓને કારણે Dubai પ્રોજેક્ટ લૉન્ચનો સમય અનિશ્ચિત રહે છે. Motilal Oswal એ પ્રોજેક્ટને તેના અંદાજો અને NAVમાંથી બહાર રાખ્યો છે, અને આ અનિશ્ચિતતા શેરની વાસ્તવિક ઊંચાઈની સંભાવનાની મુખ્ય મર્યાદા રહે છે. તેમ છતાં, ભવિષ્યનું લૉન્ચ વધારાની વૃદ્ધિની સંભાવના પૂરી પાડી શકે છે.