Phoenix Mills વપરાશ વૃદ્ધિ અને નવા મોલથી ભાડા આવકનો વિસ્તાર

રોકાણ દૃષ્ટિકોણ અને અંદાજ

કંપનીનું 1QFY27 પ્રદર્શન મોટાભાગે અંદાજ મુજબ રહ્યા બાદ Motilal Oswal Financial Services એ Phoenix Mills પરનું તેનું ખરીદી રેટિંગ જાળવી રાખ્યું. બ્રોકરે તેના અંદાજો જાળવી રાખ્યા અને મૂલ્યાંકન FY28E સુધી આગળ વધાર્યું.

પરિસંપત્તિ વધારા, ભાડામાં વધારો, રિટેલ અને ઓફિસ ઓક્યુપન્સીમાં સુધારો અને મોલમાં મજબૂત વપરાશથી વૃદ્ધિને ટેકો મળવાની અપેક્ષા છે. Motilal Oswal નો અંદાજ છે કે સંકલિત આવક FY26 થી FY28E દરમિયાન 14 ટકા CAGR થી વધીને Rs 57,300 million થશે.

1QFY27 નાણાકીય કામગીરી

Phoenix Mills એ 1QFY27માં Rs 10,749 million ની સંકલિત આવક નોંધાવી, જે વાર્ષિક ધોરણે 13 ટકા વધી. EBITDA વાર્ષિક ધોરણે 14 ટકા વધીને Rs 6,415 million થયો, જ્યારે EBITDA માર્જિન 50 બેસિસ પોઈન્ટ સુધરીને 59.7 ટકા થયું. નોંધાયેલ PAT વાર્ષિક ધોરણે 23 ટકા વધીને Rs 2,969 million થયો, જેમાં PAT માર્જિન 27.6 ટકા હતું.

આવક અને EBITDA અનુક્રમે Motilal Oswal ના Rs 11,150 million અને Rs 6,651 million ના અંદાજ કરતાં પ્રત્યેક 4 ટકા ઓછા રહ્યા. નોંધાયેલ PAT બ્રોકરના Rs 3,517 million ના અંદાજ કરતાં 16 ટકા ઓછો રહ્યો. વ્યાજ અને કર પછીનો કામગીરીજન્ય મુક્ત રોકડ પ્રવાહ વાર્ષિક ધોરણે 20 ટકા વધીને Rs 6,000 million થયો, અથવા રહેણાંક કામગીરીને બાદ કરતાં Rs 5,800 million, જે વાર્ષિક ધોરણે 31 ટકા વધ્યો. સંકલિત ચોખ્ખું દેવું 4QFY26 ના Rs 31,600 million થી વધીને Rs 36,600 million થયું.

રિટેલ વપરાશ અને ભાડા વૃદ્ધિ

ત્રિમાસિક દરમિયાન રિટેલ મુખ્ય વૃદ્ધિ ચાલક હતો. ભાડા આવક વાર્ષિક ધોરણે 17 ટકા વધીને Rs 5,900 million થઈ, જ્યારે રિટેલ EBITDA 17 ટકા વધીને Rs 6,200 million થયો. Phoenix Mall of Asia, Bengaluru અને Phoenix Mall of the Millennium, Pune ના વિસ્તરણના ટેકાથી મોલ વપરાશ વાર્ષિક ધોરણે 32 ટકા વધીને Rs 47,300 million થયો.

Phoenix Mall of Asia, Bengaluru માં વપરાશ વાર્ષિક ધોરણે 96 ટકા વધ્યો, જ્યારે Phoenix Mall of the Millennium, Pune માં વપરાશ 34 ટકા વધ્યો. ઇલેક્ટ્રોનિક્સ વપરાશ 61 ટકા વધ્યો અને ઝવેરાત વપરાશ 55 ટકા વધ્યો. ખાદ્ય અને પીણાં તથા ફેશન વપરાશ અનુક્રમે 26 ટકા અને 24 ટકા વધ્યો.

Motilal Oswal નો અંદાજ છે કે રિટેલ ભાડા આવક FY26 થી FY28E દરમિયાન 10 ટકા CAGR થી વધીને Rs 25,900 million થશે. બ્રોકરનું માનવું છે કે પરિપક્વ મોલમાં વપરાશ વધારવાની પહેલ, વધતી વ્યાપારી ઓક્યુપન્સી અને નવી પરિસંપત્તિના ઉમેરાથી વપરાશ જળવાઈ રહેશે અને મધ્યમ ગાળામાં ભાડા વૃદ્ધિને ટેકો મળશે. Phoenix Mills ને રિટેલનું કુલ ભાડાપાત્ર ક્ષેત્ર FY30 સુધી હાલના 11.5 million square feet થી વધીને 18 million square feet કરતાં વધુ થવાની અપેક્ષા છે.

ઓફિસ લીઝિંગ અને વિકાસ પાઇપલાઇન

વાણિજ્યિક-ઓફિસ વ્યવસાયમાં પણ લીઝિંગની ગતિ જોવા મળી. 1QFY27 માં વાણિજ્યિક-ઓફિસ આવક વાર્ષિક ધોરણે 44 ટકા વધીને Rs 750 million થઈ, જ્યારે EBITDA 31 ટકા વધીને Rs 420 million થયો. EBITDA માર્જિન વાર્ષિક ધોરણે 9 ટકાવારી પોઈન્ટ ઘટીને 56 ટકા થયું. કાર્યરત ઓફિસ ઓક્યુપન્સી 72 ટકા રહી.

Mumbai અને Pune ની સ્થાપિત પરિસંપત્તિઓનું સંયુક્ત કુલ ભાડાપાત્ર ક્ષેત્ર આશરે 2.0 million square feet હતું અને તેમની ઓક્યુપન્સી 84 ટકા હતી. આશરે 2.9 million square feet ના સંયુક્ત કુલ ભાડાપાત્ર ક્ષેત્રવાળા નવા વિકાસોમાં Pune માં લીઝ્ડ ઓક્યુપન્સી 79 ટકા, Bengaluru માં 63 ટકા અને Chennai માં 40 ટકા હતી.

Motilal Oswal નો FY28 સુધી ઓફિસ વિભાગની આવક Rs 7,300 million થવાનો અંદાજ છે. Phoenix Mills ને ઓફિસનું કુલ ભાડાપાત્ર ક્ષેત્ર હાલના આશરે 5 million square feet થી વધીને FY30 સુધી 9 million square feet થવાની અપેક્ષા છે.

આતિથ્ય કામગીરી અને વિસ્તરણ

આતિથ્ય કામગીરી સ્થિર રહી. St. Regis Mumbai એ 1QFY27 માં 85 ટકા ઓક્યુપન્સી, Rs 20,862 નો સરેરાશ રૂમ દર અને Rs 17,763 નો RevPAR નોંધાવ્યો. કુલ આવક વાર્ષિક ધોરણે 19 ટકા વધીને Rs 1,300 million થઈ, જ્યારે EBITDA 20 ટકા વધીને Rs 600 million થયો. EBITDA માર્જિન 45 ટકા પર સ્થિર રહ્યો.

Courtyard by Marriott, Agra એ 79 ટકા ઓક્યુપન્સી અને Rs 4,948 નો સરેરાશ રૂમ દર નોંધાવ્યો. જોકે, EBITDA વાર્ષિક ધોરણે 22 ટકા ઘટીને Rs 13 million થયો અને EBITDA માર્જિન 4 ટકાવારી પોઈન્ટ ઘટીને 11 ટકા થયો. Phoenix Mills ને આતિથ્ય રૂમ સંખ્યા હાલના 588 થી વધીને FY30 સુધી 2,188 થવાની અપેક્ષા છે.

મૂલ્યાંકન અને લક્ષ્ય ભાવ

Motilal Oswal નો શેરદીઠ Rs 2,200 નો લક્ષ્ય ભાવ ભાગોના સરવાળાના મૂલ્યાંકન પર આધારિત છે. રિટેલ પરિસંપત્તિઓનું મૂલ્યાંકન 6.5 થી 7.5 ટકા કેપ દરે કરવામાં આવ્યું છે, જ્યારે ઓફિસ પરિસંપત્તિઓનું મૂલ્યાંકન 7 થી 8 ટકા કેપ દરે કરવામાં આવ્યું છે. આતિથ્યનું મૂલ્યાંકન માર્ચ 2028E EV/EBITDA ના 15 થી 18 ગણા પર કરવામાં આવ્યું છે, અને રહેણાંકનું મૂલ્યાંકન 11 ટકા ભારિત સરેરાશ મૂડી ખર્ચ પર આધારિત ચોખ્ખા વર્તમાન મૂલ્યથી કરવામાં આવ્યું છે.

આ મૂલ્યાંકન પદ્ધતિ Rs 835,000 million નું કુલ પરિસંપત્તિ મૂલ્ય અને FY27 ના ચોખ્ખા દેવા પછી Rs 787,000 million નું ચોખ્ખું પરિસંપત્તિ મૂલ્ય આપે છે, જે શેરદીઠ Rs 2,200 જેટલું છે.