वाशी परियोजना और लॉन्च पाइपलाइन से Aditya Birla Real Estate की वृद्धि दृश्यता बढ़ी

निवेश दृष्टिकोण

Motilal Oswal Financial Services (MOFSL) ने 14 अगस्त 2026 के परिणाम अपडेट के बाद Aditya Birla Real Estate (ABREL) पर अपनी खरीद रेटिंग दोहराई है। ब्रोकर का मानना है कि नवी मुंबई पुनर्विकास परियोजना के जुड़ने, पेपर डिवीजन की बिक्री और मजबूत लॉन्च पाइपलाइन से मध्यम अवधि की वृद्धि दृश्यता सुधरी है, हालांकि Q1 FY27 का परिचालन प्रदर्शन सुस्त लेकिन अपेक्षित रहा।

MOFSL ने FY26-FY28E के लिए 10% के पूर्व-बिक्री चक्रवृद्धि वार्षिक वृद्धि दर के अनुमान को बरकरार रखा है, जो Rs 99 अरब तक पहुंचने का अनुमान है। प्रबंधन को व्यवसाय-विकास के अवसरों और नियोजित लॉन्च के समर्थन से तीन वर्ष के Rs 150 अरब के पूर्व-बिक्री लक्ष्य पर भरोसा है।

MOFSL का लक्ष्य मूल्य Rs 1,960 है, जबकि मौजूदा बाजार मूल्य Rs 1,400 है।

Q1 FY27 परिचालन प्रदर्शन

ABREL ने Q1 FY27 में Rs 3.3 अरब की पूर्व-बिक्री दर्ज की, जो सालाना आधार पर 22% कम और मोटे तौर पर MOFSL की अपेक्षाओं के अनुरूप थी। गिरावट मुख्य रूप से तिमाही के दौरान नए लॉन्च नहीं होने के कारण थी।

ठाणे में Birla Taranya ने Rs 1.3 अरब, या तिमाही बिक्री में करीब 38% का योगदान दिया। Birla Punya Phase 2 और Birla Evam के समर्थन से पुणे का योगदान 36% रहा और संचयी बुकिंग Rs 1.2 अरब रही।

ABREL ने Birla Niyaara और Birla Arika में कुछ बुकिंग रद्द कीं। प्रबंधन ने संकेत दिया कि पिछली तिमाहियों के रुझान के अनुरूप इन इकाइयों को अधिक दरों पर दोबारा बेचे जाने की संभावना है।

परियोजना जोड़ और लॉन्च पाइपलाइन

ABREL ने नवी मुंबई सूक्ष्म-बाजार में वाशी पुनर्विकास परियोजना हासिल की, जिसकी सकल विकास मूल्य क्षमता Rs 26 अरब और कंपनी के राजस्व की हिस्सेदारी 90% है। परियोजना के FY28 में लॉन्च होने की उम्मीद है।

प्रबंधन का लक्ष्य FY27 में Rs 100 अरब से Rs 150 अरब सकल विकास मूल्य की परियोजनाएं जोड़ना है। FY27 लॉन्च पाइपलाइन में छह परियोजनाएं हैं—MMR में तीन, NCR में एक और पुणे में दो—जिनका कुल सकल विकास मूल्य Rs 96 अरब है। इनमें से अधिकांश लॉन्च Q3 और Q4 FY27 के लिए निर्धारित हैं।

FY27 के बाद, पाइपलाइन में वाशी को छोड़कर Rs 325 अरब सकल विकास मूल्य की आठ परियोजनाएं शामिल हैं। Q2 FY27 के अंत तक RERA मंजूरी मिलने के अधीन, Birla Niyaara Phase 3 का लक्ष्य Q3 FY27 की शुरुआत से मध्य तक है।

मांग और वसूली परिदृश्य

प्रबंधन ने MMR, NCR, बेंगलुरु और पुणे में प्रीमियम आवास की मांग को स्थिर और मजबूत बताया। मुंबई में मात्रा और कीमतों, दोनों में वृद्धि दिख रही है।

Birla Niyaara में Tower B का प्रति अपार्टमेंट अनुमानित टिकट आकार Rs 400 मिलियन है और रद्दीकरण के बाद शुद्ध 118 इकाइयां बेची गई हैं। पूर्व-बिक्री वृद्धि और परियोजना निष्पादन के समर्थन से MOFSL को FY26-FY28E में वसूली 30% CAGR से बढ़कर Rs 56 अरब होने की उम्मीद है।

कर्ज में कमी और पोर्टफोलियो विकास

Century Pulp and Paper डिवीजन की ITC को बिक्री अगस्त 2026 में पूरी हुई। MOFSL ने Rs 35 अरब के कर-पूर्व नकदी प्रवाह का उल्लेख किया है, जिसमें से अब तक Rs 33.3 अरब प्राप्त हो चुके हैं। ब्रोकर को उम्मीद है कि अगली तिमाही में ABREL की बैलेंस शीट लगभग शुद्ध नकदी स्थिति में आ जाएगी।

MOFSL का मानना है कि कर्ज में कमी और प्रबंधन की क्षमता मुक्त होने से रियल एस्टेट विकास तथा भविष्य के व्यवसाय विकास पर अधिक ध्यान केंद्रित किया जा सकेगा। ब्रोकर वार्षिकी पोर्टफोलियो के नियोजित विस्तार को भी सकारात्मक मानता है, क्योंकि इससे FY30 के बाद अधिक स्थिर नकदी प्रवाह मिलना चाहिए।

मूल्यांकन

MOFSL लक्ष्य मूल्य तय करने के लिए भागों के योग का दृष्टिकोण अपनाता है। आवासीय व्यवसाय का मूल्यांकन भविष्य के नकदी प्रवाह के वर्तमान मूल्य पर आधारित शुद्ध परिसंपत्ति मूल्य से किया गया है, जबकि वार्षिकी पोर्टफोलियो का मूल्यांकन FY28E EBITDA पर 7.5% पूंजीकरण दर से किया गया है। व्यवसाय विकास में निरंतर सुधार होने तक ब्रोकर ने कोई NAV प्रीमियम नहीं दिया है।

निवेश विचार के प्रमुख जोखिम

• नियोजित लॉन्च और डिलीवरी का निष्पादन।
• पूर्व-बिक्री और वसूली अनुमानों की प्राप्ति।
• Birla Niyaara Phase 3 के लिए आवश्यक मंजूरी सहित जरूरी मंजूरियां मिलना।
• व्यवसाय विकास के जरिए निरंतर परियोजना जोड़।
• अपेक्षित बैलेंस-शीट कर्ज कमी की प्राप्ति।