Aditya Birla Real Estate पाइपलाइन विस्तार से FY28E से प्री-सेल्स वृद्धि की तैयारी

निवेश दृष्टिकोण और व्यवसाय-विकास आउटलुक

Aditya Birla Real Estate (ABREL) पर 24 अगस्त 2026 के कंपनी अपडेट में, Emkay Research का मानना है कि कंपनी मजबूत व्यवसाय-विकास चरण में प्रवेश कर रही है। ब्रोकर ने अपनी BUY सिफारिश और Rs 1,750 का लक्ष्य मूल्य बरकरार रखा है। उसका अनुमान है कि परियोजनाओं की भरी हुई पाइपलाइन और बेहतर बैलेंस-शीट क्षमता FY28E से ABREL को अधिक प्री-सेल्स के लिए बेहतर स्थिति में लाएगी।

Emkay को शेष FY27 में Rs 150 bn से अधिक के व्यवसाय-विकास जोड़ की उम्मीद है। उपलब्ध इन्वेंटरी की सीमाओं वाले दौर के बाद ये जोड़ लॉन्च और बिक्री में सुधार को सहारा दे सकते हैं।

कैश-फ्लो दृश्यता और बैलेंस शीट

अगस्त 2026 में पेपर व्यवसाय की बिक्री का पूरा होना एक प्रमुख सकारात्मक पहलू है। मार्च 2025 में हस्ताक्षरित इस लेनदेन से Rs 33 bn की नकद प्राप्तियां हुई हैं, जबकि शेष प्रतिफल बाद में प्राप्त होगा।

Emkay का अनुमान है कि ABREL के पास चल रही परियोजनाओं से लगभग Rs 26 bn की अतिरिक्त कैश-फ्लो दृश्यता और बिना बिकी चल रही इन्वेंटरी से लगभग Rs 69 bn है। अगले तीन से चार वर्षों में परिणामी Rs 95 bn की कैश-फ्लो दृश्यता से नई परियोजनाओं को वित्तपोषण मिलने और कंपनी को हल्की बैलेंस शीट बनाए रखने में मदद मिलने की उम्मीद है।

Emkay का अनुमान है कि शुद्ध कर्ज Q1 FY27 के Rs 34.38 bn से घटकर FY27E में Rs 11.96 bn हो जाएगा।

परियोजना पाइपलाइन और लॉन्च पोर्टफोलियो

ABREL ने अगस्त 2026 में Rs 26 bn के सकल विकास मूल्य (GDV) वाली Navi Mumbai सोसाइटी-पुनर्विकास परियोजना पर हस्ताक्षर किए। कंपनी के पास Mumbai, Noida, Bengaluru, Gurugram और Pune में भी उन्नत चरण की अवसर हैं। Noida अवसर का GDV Rs 55 bn से अधिक, Bengaluru का Rs 35 bn से अधिक और Pune का Rs 20 bn से अधिक है। कुल मौजूदा व्यवसाय-विकास पाइपलाइन Rs 600 bn की है।

चल रही परियोजनाओं, FY27 लॉन्च और भविष्य की पाइपलाइन सहित ABREL के कुल परियोजना पोर्टफोलियो का अनुमानित GDV Rs 738.5 bn और बिक्री योग्य क्षेत्र 34.6 million square feet है।

इसकी FY27 लॉन्च पाइपलाइन में Rs 96 bn का GDV और 3.3 million square feet शामिल है, जिसमें Worli में Birla Niyaara Tower C, Thane में Birla Taranya, Khar पुनर्विकास, Sector 63 में Birla Navya, Birla Punya और Birla Evam शामिल हैं।

प्री-सेल्स निष्पादन और वृद्धि आउटलुक

Emkay ने ABREL के सिद्ध बिक्री निष्पादन को रेखांकित किया है। प्री-सेल्स FY22 में Rs 19.1 bn से बढ़कर FY25 में 62 per cent CAGR से Rs 80.9 bn हो गई, जबकि FY20 में आवासीय विकास में प्रवेश के बाद से संचयी बुकिंग लगभग Rs 257 bn पहुंच गई। लॉन्च की गई इन्वेंटरी में से लगभग 76 per cent बिक चुकी है।

वास्तविक FY26 प्री-सेल्स Rs 81.4 bn पर मोटे तौर पर स्थिर रही। व्यवसाय-विकास के धीमा रहने और बिक्री योग्य इन्वेंटरी सीमित होने के कारण ब्रोकर को FY27E में लगभग Rs 80 bn की प्री-सेल्स का अनुमान है।

Noida Sector 150 सौदे का पूरा न होना, Delhi परियोजना के लिए मंजूरी में देरी और पेपर व्यवसाय बिक्री के पूरा होने में देरी ने इन्वेंटरी की उपलब्धता सीमित कर दी थी। Emkay को उम्मीद है कि नए अधिग्रहित प्रोजेक्ट FY28E से लॉन्च चक्र में आएंगे और प्रबंधन की FY29 महत्वाकांक्षा के अनुरूप FY28E में Rs 106.9 bn तथा FY29E में Rs 150 bn की प्री-सेल्स का अनुमान है।

वित्तीय अनुमान

Emkay के समेकित अनुमानों में FY28E से राजस्व, EBITDA और लाभप्रदता में सुधार के साथ EBITDA मार्जिन में तेज वृद्धि का अनुमान है।

लीजिंग आय स्थिर रहने की उम्मीद है, FY27E में शुद्ध लीजिंग आय Rs 1.39 bn है।

मूल्यांकन और लक्ष्य मूल्य

Emkay का Rs 1,750 लक्ष्य मूल्य सम-ऑफ-द-पार्ट्स मूल्यांकन के जरिए निकाला गया है। ब्रोकर ने 25 per cent एम्बेडेड EBITDA मार्जिन का उपयोग करते हुए आवासीय व्यवसाय का मूल्यांकन सितंबर 2028 के Rs 29 bn एम्बेडेड EBITDA के 6 गुना पर किया है।

मूल्यांकन में वाणिज्यिक पोर्टफोलियो पर 7.0 per cent पूंजीकरण दर भी लागू की गई है, पेपर व्यवसाय बिक्री के लिए Rs 35 bn शामिल किए गए हैं और Rs 34 bn का शुद्ध कर्ज घटाया गया है।

यह लक्ष्य Emkay के प्रति शेयर Rs 1,389 NAV अनुमान से 26 per cent प्रीमियम दर्शाता है, जबकि शेयर NAV के मुकाबले करीब 1 per cent प्रीमियम पर कारोबार कर रहा है।

प्रमुख जोखिम

• मंजूरियों में देरी।
• उन्नत व्यवसाय-विकास अवसरों को पूरा या निष्पादित करने में विफलता।
• लॉन्च इन्वेंटरी पर लगातार सीमाएं।