DLF स्टॉक की लॉन्च पाइपलाइन और किराया वृद्धि ने नरम Q1 प्रदर्शन का असर कम किया

निवेश दृष्टिकोण और मूल्यांकन

ICICI Direct Research ने DLF Ltd. पर अपनी BUY रेटिंग बरकरार रखी है और मौजूदा बाजार मूल्य Rs 663 की तुलना में लक्ष्य मूल्य Rs 810 रखा है। पहली तिमाही की Q1FY27 में नरम प्रदर्शन के बाद भी, ब्रोकर को उम्मीद है कि आवासीय परियोजनाओं की बड़ी लॉन्च पाइपलाइन और बढ़ता वार्षिकी किराया भविष्य की वृद्धि को समर्थन देंगे।

DLF आवासीय, वाणिज्यिक और खुदरा परिचालनों वाली भारत की सबसे बड़ी सार्वजनिक रूप से सूचीबद्ध रियल एस्टेट कंपनी है। इसके भूमि बैंक की विकास क्षमता 188 million square feet है, जिसमें 70% से अधिक गुरुग्राम में है और करीब 22 million square feet क्षेत्र क्रियान्वयनाधीन है। DLF के पास प्रत्यक्ष रूप से और DCCDL के जरिए वाणिज्यिक परिसंपत्तियां हैं, जिसमें इसकी 66.67% हिस्सेदारी है।

भागों के योग पर आधारित मूल्यांकन

ICICI Direct भागों के योग की पद्धति से DLF का मूल्यांकन करता है। कर-पश्चात परिचालन नकदी प्रवाह को 12.5% WACC पर छूट देकर आवासीय परिसंपत्तियों का NAV पर मूल्यांकन किया गया है। FY28 के किराया आय पर 7.5% पूंजीकरण दर का उपयोग कर वाणिज्यिक परिसंपत्तियों का मूल्यांकन किया गया है, जबकि शेष भूमि बैंक का मूल्यांकन बाजार मूल्य पर किया गया है। NAV को कोई प्रीमियम नहीं दिया गया है।

नरम Q1FY27 परिचालन प्रदर्शन

परियोजनाओं के लॉन्च स्थगित होने के कारण DLF का Q1FY27 परिचालन प्रदर्शन कमजोर रहा। पूर्व-बिक्री सालाना आधार पर 94% और क्रमिक आधार पर 83% गिरकर Rs 657 crore रही। संग्रह सालाना आधार पर 14% और क्रमिक आधार पर 27% घटकर Rs 2,406 crore रहा।

परियोजनाओं का हस्तांतरण कम रहने से समेकित राजस्व सालाना आधार पर 53% और तिमाही-दर-तिमाही 29% घटकर Rs 1,280 crore रहा। सकल मार्जिन और EBITDA मार्जिन सालाना आधार पर क्रमशः 1,132 आधार अंक और 1,090 आधार अंक गिरकर 44.2% और 11.7% रहे। समेकित EBITDA सालाना आधार पर 59% घटकर Rs 150 crore रहा।

हालांकि, अधिक अन्य आय और संयुक्त उद्यम आय के कारण समेकित शुद्ध लाभ सालाना आधार पर 4% बढ़कर Rs 794 crore हो गया।

DCCDL प्रदर्शन

DCCDL ने Q1FY27 में Rs 1,917 crore का राजस्व, Rs 1,474 crore का EBITDA और Rs 717 crore का समायोजित PAT दर्ज किया। इनमें सालाना आधार पर क्रमशः 10%, 9% और 21% की वृद्धि हुई।

आवासीय लॉन्च पाइपलाइन और पूर्व-बिक्री का दृष्टिकोण

धीमी पहली तिमाही के बावजूद प्रबंधन ने FY26 की Rs 20,143 crore की पूर्व-बिक्री के लगभग अनुरूप Rs 20,000 crore का FY27 पूर्व-बिक्री मार्गदर्शन बरकरार रखा। FY26 के Rs 13,500 crore से संग्रह सालाना आधार पर 10-15% बढ़ने की उम्मीद है।

DLF की FY27E के पहले नौ महीनों में Rs 20,000 crore तक के अनुमानित सकल विकास मूल्य वाली परियोजनाएं लॉन्च करने की योजना है। पाइपलाइन में शामिल हैं:

• गुरुग्राम में Arbour Senior Living या Arbour 2।
• H2FY27 में Hamilton II।
• Q3FY27 तक मुंबई में Westpark Phase II।
• जनहित याचिका के समाधान के अधीन गोवा की आवासीय परियोजना।
• Dahlias में नई इन्वेंटरी।

DLF के पास Rs 1.14 lakh crore की लॉन्च पाइपलाइन है, जिसमें से Rs 60,000 crore से अधिक अभी लॉन्च होना बाकी है। कंपनी रणनीतिक गुरुग्राम भूखंडों पर भी काम कर रही है, जिन पर अग्रिम राशि अगले तीन से चार तिमाहियों में साकार होने की उम्मीद है।

Dahlias की प्रगति

DLF ने Q1FY27 में Dahlias में करीब Rs 542 crore की बुकिंग की और लगभग 64% इन्वेंटरी बेच दी थी। Dahlias अनुभव केंद्र Q3FY27E में तैयार होने की उम्मीद है। प्रबंधन को H2FY27E में पूर्व-बिक्री में सुधार की उम्मीद है, जबकि परियोजना का निर्माण तीन से चार वर्षों में पूरा करने की योजना है।

कंपनी ने RERA नकदी सहित Rs 15,200 crore का शुद्ध नकदी अधिशेष दर्ज किया, जो तिमाही-दर-तिमाही Rs 1,045 crore बढ़ा। करीब Rs 11,305 crore RERA खातों के लिए आवंटित किए गए थे।

किराया मंच और वार्षिकी वृद्धि

किराया मंच निवेश दृष्टिकोण का एक प्रमुख आधार बना हुआ है। DLF का लगभग 50 million square feet का किराया पोर्टफोलियो क्षेत्र के हिसाब से 95% और मूल्य के हिसाब से 97% भरा हुआ है। FY26 के अंत का किराया Rs 7,400 crore था, जबकि प्रबंधन का FY28 तक Rs 8,200 crore का अंत किराया हासिल करने का लक्ष्य है।

इस लक्ष्य को मौजूदा पोर्टफोलियो में 10-11% वृद्धि और तीन नए मॉल का समर्थन है। प्रबंधन की मध्यम अवधि में लगभग 76 million square feet के पोर्टफोलियो से करीब Rs 10,000 crore किराया हासिल करने की आकांक्षा है। NOI के मध्य-किशोर प्रतिशत में बढ़ने की उम्मीद है, जबकि PAT के चार से पांच वर्षों में 20-25% CAGR से बढ़ने की उम्मीद है।

खुदरा अधिभोग 97-98% है। Downtown Gurugram, Downtown Chennai और Atrium Place में निर्माण और पट्टा प्रगति जारी है।

ICICI Direct के वित्तीय अनुमान

प्रमुख जोखिम

• क्षेत्रीय एकाग्रता: अपने प्रमुख बाजारों में संपत्ति कीमतों में तेज वृद्धि के बाद DLF को एकाग्रता जोखिम का सामना है।
• क्रियान्वयन जोखिम: बड़ी परियोजनाओं के लॉन्च में देरी या चुनौतियां अनुमानित वृद्धि के रास्ते को प्रभावित कर सकती हैं।
• विविधीकरण जोखिम: नए बाजारों में विस्तार से क्रियान्वयन और बाजार स्वीकृति से जुड़े जोखिम पैदा होते हैं।