कमजोर तिमाही के बाद DLF लॉन्च पाइपलाइन और किराया वृद्धि से प्री-सेल्स में सुधार की उम्मीद

निवेश दृष्टिकोण और प्रमुख निष्कर्ष

Motilal Oswal Financial Services ने DLF पर अपनी Buy रेटिंग बरकरार रखी है और CMP Rs 643 की तुलना में उचित मूल्य Rs 755 प्रति शेयर रखा है। ब्रोकर का मानना है कि आगामी आवासीय लॉन्च FY27 की कमजोर पहली तिमाही के बाद प्री-सेल्स को पुनर्जीवित करेंगे।

DLF ने 1QFY27 में Rs 660 करोड़ की प्री-सेल्स दर्ज की, जो सालाना आधार पर 94% कम और Motilal Oswal के अनुमान से 56% नीचे थी, मुख्यतः क्योंकि कई लॉन्च स्थगित कर दिए गए थे। प्रबंधन ने FY27 के लिए Rs 20,000 करोड़ के बुकिंग मार्गदर्शन को बरकरार रखा है, जबकि Motilal Oswal ने FY26-28E में अधिक सतर्क 2% प्री-सेल्स CAGR का अनुमान लगाया है, जो FY28E में Rs 20,905 करोड़ होगा।

ब्रोकर के मूल्यांकन में भागों के योग का तरीका अपनाया गया है, जिसमें विकास पोर्टफोलियो का मूल्यांकन NAV पर और किराया पोर्टफोलियो का मूल्यांकन FY28E EBITDA पर किया गया है। भूमि बैंक की क्षमता को अनुमानों में पहले से शामिल मानते हुए NAV को कोई वृद्धि प्रीमियम नहीं दिया गया है।

आवासीय लॉन्च पाइपलाइन और प्री-सेल्स दृष्टिकोण

DLF के पास FY27 के लिए लगभग Rs 20,000 करोड़ की संभावित लॉन्च पाइपलाइन है। प्रमुख परियोजनाओं में Rs 8,000 करोड़ से Rs 9,000 करोड़ की क्षमता वाला DLF City, Arbour Senior Living, Westpark Phase 2 और Goa शामिल हैं। कंपनी के पास Rs 60,200 करोड़ की मध्यम अवधि की लॉन्च पाइपलाइन और पहले ही लॉन्च की जा चुकी परियोजनाओं से Rs 12,400 करोड़ मूल्य की बिना बिकी इन्वेंटरी भी है।

• मंजूरियां लंबित रहने के कारण Arbour Senior Living का लॉन्च स्थगित किया गया। प्रबंधन को आवश्यक मंजूरियां मिलने के कुछ सप्ताह के भीतर लॉन्च की उम्मीद है।
• Hamilton और Arbour 2 का लक्ष्य FY27 की दूसरी छमाही के लिए है।
• Privana का अगला, अधिक प्रीमियम चरण CY27 की शुरुआत या 4QFY27 में नियोजित है।
• Goa लॉन्च लंबित PIL मुकदमेबाजी पर स्पष्टता पर निर्भर है, हालांकि प्रबंधन को उम्मीद है कि परियोजना FY27 की प्री-सेल्स में लगभग Rs 2,000 करोड़ का योगदान दे सकती है।
• DLF ने पिछली दो तिमाहियों में भूमि अग्रिमों में लगभग Rs 550 करोड़ लगाए हैं और Mumbai सहित अतिरिक्त वृद्धि अवसरों का आकलन कर रही है।

The Dahlias में मजबूत मांग बनी हुई है, जिसमें लगभग 65% इन्वेंटरी बिक चुकी है। प्राप्तियां Rs 1,00,000 प्रति वर्ग फुट से अधिक रहीं और ऊंची मंजिलों पर Rs 1,25,000 प्रति वर्ग फुट तक पहुंचीं। प्रबंधन बिक्री गति की तुलना में मूल्य वृद्धि को प्राथमिकता दे रहा है।

लीजिंग पोर्टफोलियो और किराया वृद्धि

लीजिंग पोर्टफोलियो ने कमजोर आवासीय तिमाही को सकारात्मक संतुलन दिया। DCCDL की किराया आय सालाना आधार पर 9% बढ़कर 1QFY27 में Rs 1,440 करोड़ हो गई, जबकि DLF, DCCDL और Atrium से कुल किराया Rs 1,630 करोड़ रहा।

कार्यालय अधिभोग 95% था, जिसमें गैर-SEZ परिसंपत्तियों में 98% और SEZ परिसंपत्तियों में 89% था। खुदरा अधिभोग 97% था। प्रबंधन ने बताया कि कार्यालय किराये में सालाना आधार पर लगभग 8.5% से 9% की वृद्धि हुई, जबकि अस्थायी भू-राजनीतिक व्यवधान के बाद बड़े GCC और बहुराष्ट्रीय अधिभोगियों से लीजिंग पूछताछ में सुधार हुआ।

• Downtown Gurugram Phase II में नए पट्टे लगभग Rs 200 प्रति वर्ग फुट प्रति माह पर हस्ताक्षरित हो रहे हैं, जबकि मौजूदा Downtown परिसंपत्तियों में Rs 150-155 और Cyber City में Rs 140-150 है।
• Atrium Place पूरी तरह पट्टे पर है।
• Midtown Plaza परिचालन में है और लगभग 96-97% पट्टे पर है।
• Summit Plaza ने सीमित परिचालन शुरू कर दिया है।

DLF को उम्मीद है कि मौजूदा परिसंपत्तियां FY27 में लगभग 10-11% किराया वृद्धि देंगी। प्रबंधन को FY27 के अंत में लगभग Rs 7,300 करोड़ से Rs 7,500 करोड़ के किराये और मध्यम अवधि में Rs 10,000 करोड़ की किराया आय की उम्मीद है। Motilal Oswal का अनुमान FY27E में Rs 7,100 करोड़ और FY28E में Rs 7,900 करोड़ के किराये का है।

1QFY27 वित्तीय प्रदर्शन और बैलेंस शीट

रिपोर्ट किया गया 1QFY27 राजस्व सालाना आधार पर 53% घटकर Rs 1,280 करोड़ रहा, जबकि EBITDA 59% गिरकर Rs 150 करोड़ हो गया। EBITDA मार्जिन 11.7% था। PAT 4% बढ़कर Rs 790 करोड़ हो गया।

कम आवासीय संग्रह के बावजूद, DLF ने Rs 1,050 करोड़ का अतिरिक्त नकद उत्पन्न किया और तिमाही का समापन Rs 15,200 करोड़ की शुद्ध नकद राशि के साथ किया। DCCDL का शुद्ध कर्ज मामूली घटकर Rs 18,100 करोड़ रह गया, हालांकि उसकी कर्ज लागत बढ़कर 7.14% हो गई। Motilal Oswal का अनुमान है कि 1QFY27 तक लॉन्च की गई इन्वेंटरी से लगभग Rs 43,800 करोड़ की अतिरिक्त नकद क्षमता है, जिसमें Rs 39,000 करोड़ का शेष सकल मार्जिन अभी मान्यता प्राप्त होना बाकी है।

अनुमान, मूल्यांकन और संभावित उत्प्रेरक

तिमाही के बाद, Motilal Oswal ने FY27E और FY28E के लिए प्री-सेल्स अनुमानों में क्रमशः 5% और 6%, संग्रह अनुमानों में 2% और 3% की कटौती की तथा समायोजित PAT में 4% और 2% का बदलाव किया।

विकास पोर्टफोलियो का मूल्यांकन 10.8% WACC का उपयोग कर NAV पर किया गया है, जबकि किराया पोर्टफोलियो का मूल्यांकन FY28E EBITDA पर 7.5% पूंजीकरण दर से किया गया है। कुल उद्यम मूल्य में DLF के FY27 के Rs 7,809 करोड़ के शुद्ध नकद हिस्से को जोड़ने पर Rs 755 प्रति शेयर का उचित मूल्य निकलता है।

Mumbai Metropolitan Region या अन्य बाजारों में नई परियोजनाओं के जुड़ने से मूल्यांकन में बदलाव आ सकता है। ब्रोकर का मानना है कि लॉन्च पाइपलाइन, किराया वृद्धि और मजबूत बैलेंस शीट प्री-सेल्स में सुधार को समर्थन देंगे, जबकि उसके अनुमान प्रबंधन के FY27 बुकिंग मार्गदर्शन की तुलना में सतर्क बने हुए हैं।

प्रमुख जोखिम और निर्भरताएं

• आवासीय लॉन्च का समय मंजूरियों पर निर्भर बना हुआ है, विशेषकर Arbour Senior Living के लिए।
• Goa लॉन्च लंबित PIL मुकदमेबाजी पर स्पष्टता पर निर्भर है।
• यदि नियोजित लॉन्च पाइपलाइन और स्थगित होती है, तो प्री-सेल्स में सुधार में देरी हो सकती है।
• शुद्ध कर्ज में मामूली गिरावट के बावजूद DCCDL की कर्ज लागत बढ़कर 7.14% हो गई है।