आवासीय लॉन्च पाइपलाइन बढ़ने से Mahindra Lifespaces की प्री-सेल्स अनुमान से बेहतर

निवेश दृष्टिकोण और लक्ष्य मूल्य

FY27 की मजबूत शुरुआत के बाद Motilal Oswal Financial Services ने अपनी 24 जुलाई 2026 की रिपोर्ट में Mahindra Lifespaces पर Buy रेटिंग दोहराई। ब्रोकर ने Rs 375 के CMP से लक्ष्य मूल्य बढ़ाकर Rs 470 प्रति शेयर कर दिया, जो 25 प्रतिशत संभावित बढ़त दर्शाता है।

निवासी प्री-सेल्स में वृद्धि, बड़ी लॉन्च और व्यवसाय-विकास पाइपलाइन, बेहतर होते कलेक्शन और Integrated Cities and Industrial Clusters (IC&IC) कारोबार की दीर्घकालिक मुद्रीकरण क्षमता निवेश के पक्ष को समर्थन देती है।

रिकॉर्ड आवासीय प्री-सेल्स और लॉन्च पाइपलाइन

Mahindra Lifespaces ने 1QFY27 में Rs 920 करोड़ की रिकॉर्ड आवासीय प्री-सेल्स दर्ज की, जो सालाना आधार पर 106 प्रतिशत अधिक और Motilal Oswal के अनुमान से 15 प्रतिशत आगे थी। भांडुप की Rainforest परियोजना का तिमाही प्री-सेल्स में करीब 50 प्रतिशत योगदान रहा, जबकि निरंतर बिक्री का योगदान करीब 42 प्रतिशत था।

मध्य पूर्व संघर्ष से बाजार धारणा प्रभावित होने के बावजूद Rainforest ने अपने पहले पांच दिनों में करीब Rs 600 करोड़ की प्री-सेल्स हासिल की। Mahalaxmi में BeaconHill और पुणे में Citadel P-3 को 1QFY27 में लॉन्च किया गया और इनके 2QFY27 से योगदान की उम्मीद है।

प्रबंधन ने Rs 4,500 करोड़ से Rs 5,000 करोड़ के FY27 प्री-सेल्स मार्गदर्शन को दोहराया। वर्ष के दौरान पांच और लॉन्च की योजना है, जिनमें अधिकांश 2HFY27 के त्योहारी मौसम में होंगे। Motilal Oswal ने FY26-FY28E के दौरान 27 प्रतिशत प्री-सेल्स CAGR का अनुमान बरकरार रखा है, जो करीब Rs 5,460 करोड़ तक पहुंचेगा।

आवासीय बाजार दृष्टिकोण और परियोजना लाभप्रदता

प्रबंधन को उम्मीद है कि अगले दो वर्षों में आवासीय बाजार स्वस्थ रहेगा, हालांकि वृद्धि की गति धीमी हो सकती है और इसका नेतृत्व अंतिम उपयोगकर्ता मांग करेगी। Mahalaxmi, Lokhandwala और Santacruz की परियोजनाओं के माध्यम से लक्जरी आवास एक महत्वपूर्ण वृद्धि चालक बना रहने की उम्मीद है।

Rainforest से कलेक्शन के चलते 2QFY27 से कलेक्शन और परिचालन नकदी प्रवाह में सार्थक सुधार की उम्मीद है। Eden Phase 2 और Luminaire के ऑक्यूपेंसी प्रमाणपत्र 2QFY27 से अधिक आय मान्यता संभव बनाएंगे।

Luminaire में 100 प्रतिशत लाभ मान्यता हो चुकी है और उसने करीब Rs 600 करोड़ का लाभ दिया है। Luminaire और Eden ने मिलकर करीब 26 प्रतिशत PBT मार्जिन उत्पन्न किया।

व्यवसाय-विकास से मध्यम अवधि की दृश्यता मजबूत

मुंबई के कांदिवली में K2 जुड़ने से व्यवसाय-विकास मजबूत रहा, जिसका अनुमानित सकल विकास मूल्य Rs 5,600 करोड़ है। Mahindra Lifespaces की कुल आवासीय GDV पाइपलाइन बढ़कर करीब Rs 49,900 करोड़ हो गई, जिससे मध्यम अवधि के लॉन्च की दृश्यता को समर्थन मिला।

प्रबंधन का FY27 में Rs 10,000 करोड़ से Rs 20,000 करोड़ की व्यवसाय-विकास वृद्धि जोड़ने का लक्ष्य है और जमीन अधिग्रहण के लिए धीमे बाजार माहौल का उपयोग करने का इरादा है। ठाणे परियोजना का अनुमानित GDV करीब Rs 7,500 करोड़ है, जिसमें 20-25 प्रतिशत FSI वाणिज्यिक उपयोग और 70-75 प्रतिशत आवासीय उपयोग के लिए निर्धारित है। प्रबंधन को उम्मीद है कि ठाणे-बोरीवली सुरंग समेत बुनियादी ढांचा विकास समय के साथ परियोजना का मूल्य बढ़ाएगा।

IC&IC प्रदर्शन और मुद्रीकरण क्षमता

सौदों की धीमी गति के कारण 1QFY27 में IC&IC का प्रदर्शन कमजोर रहा और राजस्व सालाना आधार पर 66 प्रतिशत घटकर Rs 40.8 करोड़ रह गया। कंपनी ने DTA में Rs 7.8 करोड़ और SEZ में Rs 2.1 करोड़ मूल्य के ग्राहक करार किए, जबकि O&M और अन्य आय से Rs 30.9 करोड़ जुड़े।

प्रबंधन ने संकेत दिया कि 2QFY27 के लिए लीजिंग पाइपलाइन स्वस्थ है। Motilal Oswal को 1,545 एकड़ की पट्टे पर देने योग्य इन्वेंटरी से दीर्घकालिक मुद्रीकरण क्षमता दिखती है, जिसमें Rs 5,000 करोड़ से Rs 6,000 करोड़ का अनुमानित राजस्व अवसर और Mahindra Lifespaces के लिए करीब Rs 1,500 करोड़ का संभावित PAT है। Ahmedabad Origins भूमि खंड को राज्य की डेटा-सेंटर नीति से लाभ हो सकता है।

कलेक्शन, निवेश और वित्तीय अनुमान

1QFY27 में कलेक्शन Rs 530 करोड़ रहा, जो सालाना आधार पर 2 प्रतिशत बढ़ा। Mahindra Lifespaces ने तिमाही के दौरान भूमि भुगतान पर करीब Rs 110 करोड़ और परियोजना निष्पादन पर Rs 400 करोड़ खर्च किए। Motilal Oswal का अनुमान है कि FY26-FY28E में कलेक्शन 29 प्रतिशत CAGR से बढ़कर Rs 3,520 करोड़ हो जाएगा।

मूल्यांकन पद्धति

Motilal Oswal आवासीय कारोबार का मूल्यांकन करीब 12.3 प्रतिशत WACC पर डिस्काउंटेड कैश फ्लो (DCF) पद्धति से Rs 7,800 करोड़ करता है। ब्रोकर समान WACC पर भविष्य के नकदी प्रवाह के वर्तमान मूल्य का उपयोग कर IC&IC का मूल्यांकन करता है और वार्षिकी आय का मूल्यांकन 8 प्रतिशत कैप दर पर करता है।

इससे Rs 10,700 करोड़ का सकल परिसंपत्ति मूल्य निकलता है। FY26 के Rs 600 करोड़ के शुद्ध ऋण के समायोजन के बाद, ब्रोकर Rs 10,100 करोड़ का NAV, या Rs 470 प्रति शेयर, निर्धारित करता है।

निगरानी के प्रमुख कारक

• आवासीय लॉन्च पाइपलाइन का निष्पादन।
• प्री-सेल्स का कलेक्शन में रूपांतरण।
• IC&IC लीजिंग गतिविधि में सुधार।
• भूमि अधिग्रहण और व्यवसाय-विकास वृद्धि की प्रगति।
• IC&IC सौदों की गति सुस्त रहना, कमजोर आवासीय मांग या कम आवक प्रगति को सीमित कर सकती है।