लक्जरी मांग तेज होने से Sobha की बेंगलुरु लॉन्चिंग ने रिकॉर्ड प्री-सेल्स बढ़ाई

निवेश दृष्टिकोण और 1Q FY27 की प्रमुख बातें

Motilal Oswal Financial Services Limited (MOFSL) ने Sobha पर अपना खरीदें दृष्टिकोण बरकरार रखा है, जिसे 1Q FY27 में मजबूत प्री-सेल्स गति और बेंगलुरु तथा राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र (NCR) में नई लॉन्चिंग से समर्थन मिला है। Sobha ने अब तक की सर्वाधिक तिमाही प्री-सेल्स Rs 36.6 billion दर्ज की, जो साल-दर-साल 76 per cent अधिक थी।

कंपनी ने तिमाही के दौरान तीन परियोजनाएं लॉन्च कीं: बेंगलुरु में Sacred Grove और SOBHA OneWorld का चरण 1, तथा गुरुग्राम में SOBHA Crescent का चरण 1। SOBHA OneWorld और SOBHA Crescent ने अपनी लॉन्च की गई इन्वेंटरी का क्रमशः 40 per cent और 60 per cent बेचा।

लक्जरी आवास और क्षेत्रीय वृद्धि

लक्जरी आवास वृद्धि का प्रमुख स्रोत रहा। प्रति इकाई Rs 50 million से अधिक मूल्य वर्ग में बिक्री साल-दर-साल 3.2 गुना बढ़ी और 1Q FY27 बिक्री मूल्य में 42 per cent हिस्सा रहा। Sobha Crescent, Sobha Altus और Sobha Aranya का प्रमुख योगदान रहा। प्राप्तियां साल-दर-साल 9 per cent बढ़ीं।

तिमाही बिक्री में बेंगलुरु का योगदान Rs 21 billion या 57 per cent रहा, जबकि NCR का Rs 14 billion या 38 per cent रहा। बेंगलुरु का योगदान शहर में कंपनी की अब तक की सबसे मजबूत तिमाही को दर्शाता है।

रिपोर्ट किया गया वित्तीय प्रदर्शन

MOFSL के अनुमानों के मुकाबले Sobha का रिपोर्ट किया गया वित्तीय प्रदर्शन मिश्रित रहा। समेकित राजस्व साल-दर-साल 48 per cent बढ़कर Rs 12.8 billion हुआ, लेकिन यह ब्रोकर के अनुमान से 15 per cent कम रहा। EBITDA Rs 777 million रहा, जो अनुमान से 34 per cent कम था और मार्जिन अनुमानित 7.9 per cent के मुकाबले 6.1 per cent रहा। रिपोर्ट किया गया PAT Rs 508 million रहा, जो अनुमान से 41 per cent कम था।

कॉन्ट्रैक्ट्स और मैन्युफैक्चरिंग कारोबार ने साल-दर-साल 5.6 per cent की स्थिर राजस्व वृद्धि के साथ Rs 1.7 billion दर्ज किया। हालांकि, इस डिवीजन से संग्रह साल-दर-साल 6.7 per cent घटकर Rs 1.7 billion रहा।

प्री-सेल्स दृष्टिकोण और परियोजना पाइपलाइन

प्रबंधन ने FY27 के लिए साल-दर-साल 30 per cent प्री-सेल्स वृद्धि का मार्गदर्शन दोहराया और FY27 के दौरान 6 से 6.5 million square feet पूरा करने की योजना बताई, जो पिछले वर्ष से करीब 20 per cent अधिक है।

आगामी पाइपलाइन में 17 परियोजनाओं में 20.8 million square feet शामिल है, जिनका सकल विकास मूल्य (GDV) Rs 296 billion है। FY27 में 8.2 million square feet की नौ परियोजनाएं, करीब Rs 120 billion GDV के साथ, लॉन्च करने की योजना है।

Sobha के पास Rs 192 billion GDV की 14.9 million square feet बिना बिकी इन्वेंटरी भी है, साथ ही बिकी हुई इन्वेंटरी से Rs 206 billion का राजस्व अभी मान्यता पाना बाकी है।

MOFSL ने FY27E और FY28E के प्री-सेल्स अनुमान क्रमशः 7 per cent और 12 per cent बढ़ाकर Rs 106 billion और Rs 130 billion किए, जबकि राजस्व, EBITDA और PAT अनुमान बरकरार रखे। ब्रोकर को FY26 से FY28E के दौरान प्री-सेल्स में 27 per cent CAGR और आवासीय संग्रह में Rs 103 billion तक 21 per cent CAGR की वृद्धि की उम्मीद है।

संग्रह, नकदी प्रवाह और मार्जिन दृष्टिकोण

तिमाही में संग्रह अपेक्षाकृत कमजोर बिंदु रहा। आवासीय संग्रह साल-दर-साल 10 per cent बढ़कर Rs 17.6 billion हुआ, लेकिन अप्रैल और मई में श्रम की कमी के कारण माइलस्टोन संग्रह में देरी हुई। शुद्ध परिचालन नकदी प्रवाह साल-दर-साल 21 per cent घटकर Rs 3.1 billion रहा।

प्रबंधन को विलंबित बिलिंग का संग्रह 2Q FY27 में होने की उम्मीद है और उसने FY27 के लिए Rs 20 billion के परिचालन नकदी प्रवाह का मार्गदर्शन दोहराया। उच्च मार्जिन वाली परियोजनाएं 3Q FY27 और 4Q FY27 में पूरी होने के कारण प्रबंधन को EBITDA मार्जिन मौजूदा 9 per cent स्तर से बढ़कर FY27 के अंत तक 17 से 20 per cent होने की भी उम्मीद है।

व्यवसाय विकास और वित्तपोषण संबंधी विचार

Sobha ने मुंबई और ग्रेटर नोएडा में Rs 27 से 30 billion के संयुक्त GDV वाली परियोजनाएं जोड़ी हैं। FY27 में भूमि भुगतान करीब Rs 11.5 billion रहने की उम्मीद है, लेकिन बेंगलुरु और NCR में व्यवसाय-विकास अवसर साकार होने पर यह Rs 15 से 16 billion तक बढ़ सकता है।

अधिग्रहण अवसरों के आधार पर कंपनी मंजूर गैर-परिवर्तनीय डिबेंचर (NCDs) में Rs 10 billion तक जारी कर सकती है। इसकी 0.6 million square feet वाणिज्यिक परियोजना का पूर्ण बिक्री के बजाय लीज मॉडल के लिए आकलन किया जा रहा है, जिससे लॉन्च पाइपलाइन में इसके शामिल होने को लेकर अनिश्चितता है।

मूल्यांकन और लक्ष्य मूल्य

MOFSL भागों के योग ढांचे के जरिए Sobha का मूल्यांकन करती है। चालू और आगामी परियोजनाओं का मूल्यांकन डिस्काउंटेड कैश फ्लो आधार पर किया जाता है, जबकि भूमि-बैंक नकदी प्रवाह को 11.3 per cent भारित औसत पूंजी लागत (WACC) पर डिस्काउंट किया जाता है। वाणिज्यिक परिसंपत्तियों का मूल्यांकन 8.5 per cent पूंजीकरण दर पर और कॉन्ट्रैक्ट्स व मैन्युफैक्चरिंग परिचालनों का FY27E EBITDA के 10 गुना पर किया जाता है।

ब्रोकर ने Rs 190 billion के सकल परिसंपत्ति मूल्य और Rs 195 billion के शुद्ध परिसंपत्ति मूल्य, या प्रति शेयर Rs 1,820 का अनुमान लगाया है। इससे Rs 1,458 के रिपोर्ट CMP से 25 per cent की संभावित बढ़त निकलती है।