Aditya Birla Real Estate पाइपलाइन विस्तारामुळे FY28E पासून प्री-सेल्स वाढीची तयारी

गुंतवणूक दृष्टिकोन आणि व्यवसाय-विकासाचा अंदाज

Aditya Birla Real Estate (ABREL) वरील 24 ऑगस्ट 2026 च्या कंपनी अद्ययावतात, Emkay Research चा विश्वास आहे की कंपनी मजबूत व्यवसाय-विकासाच्या टप्प्यात प्रवेश करत आहे. ब्रोकरने आपली BUY शिफारस आणि Rs 1,750 लक्ष्य किंमत कायम ठेवली आहे. प्रकल्पांची भरलेली पाइपलाइन आणि सुधारलेली ताळेबंद क्षमता FY28E पासून ABREL ला अधिक प्री-सेल्ससाठी अनुकूल स्थितीत आणेल, अशी अपेक्षा आहे.

उर्वरित FY27 मध्ये Rs 150 bn पेक्षा अधिक व्यवसाय-विकास वाढीची Emkay ला अपेक्षा आहे. उपलब्ध इन्व्हेंटरीच्या मर्यादेमुळे आलेल्या कालावधीनंतर या वाढीमुळे लॉन्च आणि विक्रीत सुधारणा होऊ शकते.

रोख प्रवाहाची दृश्यमानता आणि ताळेबंद

ऑगस्ट 2026 मध्ये पेपर व्यवसाय विक्रीचा व्यवहार पूर्ण होणे ही एक महत्त्वाची सकारात्मक बाब आहे. मार्च 2025 मध्ये स्वाक्षरी झालेल्या या व्यवहारातून Rs 33 bn रोख प्राप्ती झाली असून, उर्वरित मोबदला नंतर मिळणार आहे.

सुरू प्रकल्पांतून ABREL कडे सुमारे Rs 26 bn अतिरिक्त रोख प्रवाहाची दृश्यमानता आणि न विकलेल्या सुरू इन्व्हेंटरीतून अंदाजे Rs 69 bn असल्याचा Emkay चा अंदाज आहे. पुढील तीन ते चार वर्षांतील परिणामी Rs 95 bn रोख प्रवाहाची दृश्यमानता नवीन प्रकल्पांना निधी देईल आणि कंपनीला हलका ताळेबंद राखण्यास मदत करेल, अशी अपेक्षा आहे.

निव्वळ कर्ज Q1 FY27 मधील Rs 34.38 bn वरून FY27E मध्ये Rs 11.96 bn पर्यंत कमी होईल, असा Emkay चा अंदाज आहे.

प्रकल्प पाइपलाइन आणि लॉन्च पोर्टफोलिओ

ABREL ने ऑगस्ट 2026 मध्ये Rs 26 bn एकूण विकास मूल्य (GDV) असलेल्या नवी मुंबई सोसायटी-पुनर्विकास प्रकल्पावर स्वाक्षरी केली. कंपनीकडे मुंबई, नोएडा, बेंगळुरू, गुरुग्राम आणि पुण्यातही प्रगत टप्प्यातील संधी आहेत. नोएडाची संधी Rs 55 bn पेक्षा जास्त GDVची, बेंगळुरूची Rs 35 bn पेक्षा जास्त आणि पुण्याची Rs 20 bn पेक्षा जास्त आहे. विद्यमान एकूण व्यवसाय-विकास पाइपलाइन Rs 600 bn ची आहे.

सुरू प्रकल्प, FY27 लॉन्च आणि भविष्यातील पाइपलाइनसह ABREL च्या एकूण प्रकल्प पोर्टफोलिओचे अंदाजित GDV Rs 738.5 bn आणि विक्रीयोग्य क्षेत्रफळ 34.6 million square feet आहे.

त्याच्या FY27 लॉन्च पाइपलाइनमध्ये Rs 96 bn चे GDV आणि 3.3 million square feet समाविष्ट आहे, ज्यात Worli मधील Birla Niyaara Tower C, Thane मधील Birla Taranya, Khar पुनर्विकास, Sector 63 मधील Birla Navya, Birla Punya आणि Birla Evam यांचा समावेश आहे.

प्री-सेल्स अंमलबजावणी आणि वाढीचा अंदाज

Emkay ने ABREL च्या सिद्ध विक्री अंमलबजावणीवर प्रकाश टाकला आहे. FY22 मधील Rs 19.1 bn वरून FY25 मध्ये प्री-सेल्स Rs 80.9 bn पर्यंत 62 per cent CAGR ने वाढल्या, तर FY20 मध्ये निवासी विकासात प्रवेश केल्यापासूनची एकत्रित बुकिंग सुमारे Rs 257 bn वर पोहोचली. लॉन्च केलेल्या इन्व्हेंटरीपैकी सुमारे 76 per cent विकली गेली आहे.

प्रत्यक्ष FY26 प्री-सेल्स Rs 81.4 bn वर साधारण स्थिर राहिल्या. व्यवसाय-विकास मंद राहिल्याने आणि विक्रीयोग्य इन्व्हेंटरी मर्यादित असल्याने FY27E मध्ये सुमारे Rs 80 bn प्री-सेल्सचा ब्रोकरचा अंदाज आहे.

Noida Sector 150 व्यवहार फलद्रूप न होणे, Delhi प्रकल्पाच्या मंजुरीत विलंब आणि पेपर व्यवसाय विक्री पूर्ण होण्यास झालेल्या विलंबामुळे इन्व्हेंटरीची उपलब्धता मर्यादित झाली होती. नव्याने अधिग्रहित प्रकल्प FY28E पासून लॉन्च चक्रात येतील, अशी Emkay ची अपेक्षा आहे. व्यवस्थापनाच्या FY29 महत्त्वाकांक्षेनुसार FY28E मध्ये Rs 106.9 bn आणि FY29E मध्ये Rs 150 bn प्री-सेल्सचा अंदाज आहे.

आर्थिक अंदाज

FY28E पासून महसूल, EBITDA आणि नफाक्षमतेत सुधारणा तसेच EBITDA मार्जिनमध्ये तीव्र वाढ होईल, असा Emkay च्या एकत्रित अंदाजांचा निष्कर्ष आहे.

लीजिंग उत्पन्न स्थिर राहण्याची अपेक्षा असून, FY27E निव्वळ लीजिंग उत्पन्न Rs 1.39 bn आहे.

मूल्यांकन आणि लक्ष्य किंमत

Emkay ची Rs 1,750 लक्ष्य किंमत सम-ऑफ-द-पार्ट्स मूल्यांकनाद्वारे निश्चित केली आहे. ब्रोकरने 25 per cent एम्बेडेड EBITDA मार्जिन वापरून निवासी व्यवसायाचे मूल्यांकन सप्टेंबर 2028 मधील Rs 29 bn एम्बेडेड EBITDA च्या 6 पट केले आहे.

मूल्यांकनात व्यावसायिक पोर्टफोलिओवर 7.0 per cent भांडवलीकरण दरही लागू केला आहे, पेपर व्यवसाय विक्रीसाठी Rs 35 bn समाविष्ट केले आहेत आणि Rs 34 bn निव्वळ कर्ज वजा केले आहे.

लक्ष्य किंमत Emkay च्या प्रति शेअर Rs 1,389 NAV अंदाजापेक्षा 26 per cent प्रीमियम दर्शवते, तर शेअर NAV पेक्षा सुमारे 1 per cent प्रीमियमवर व्यवहार करत आहे.

मुख्य जोखीम

• मंजुरींमध्ये विलंब.
• प्रगत व्यवसाय-विकास संधी पूर्ण करण्यात किंवा अंमलात आणण्यात अपयश.
• लॉन्च इन्व्हेंटरीवरील सततच्या मर्यादा.