DLF स्टॉकची लाँच पाइपलाइन व भाडे वाढीमुळे सौम्य Q1 कामगिरीचा परिणाम भरून निघतो

गुंतवणूक दृष्टिकोन आणि मूल्यांकन

ICICI Direct Research ने DLF Ltd. वरील BUY रेटिंग कायम ठेवले असून, सध्याच्या Rs 663 बाजारभावाच्या तुलनेत लक्ष्य किंमत Rs 810 ठेवली आहे. पहिल्या तिमाहीतील Q1FY27 कामगिरी सौम्य राहिल्यानंतरही, निवासी प्रकल्पांच्या मोठ्या लाँच पाइपलाइन आणि वाढत्या वार्षिकी भाड्यांमुळे भविष्यातील वाढीला आधार मिळेल, अशी ब्रोकरची अपेक्षा आहे.

DLF ही निवासी, व्यावसायिक आणि किरकोळ क्षेत्रांत कार्यरत असलेली भारतातील सर्वात मोठी सार्वजनिकरित्या सूचीबद्ध रिअल इस्टेट कंपनी आहे. तिच्या जमीन बँकेची विकास क्षमता 188 million square feet आहे, त्यापैकी 70% हून अधिक गुरुग्राममध्ये आहे आणि सुमारे 22 million square feet क्षेत्र विकासाधीन आहे. DLF कडे थेट तसेच DCCDL मार्फत व्यावसायिक मालमत्ता आहेत, ज्यामध्ये तिचा 66.67% हिस्सा आहे.

भागांच्या बेरजेवर आधारित मूल्यांकन

ICICI Direct भागांच्या बेरजेच्या पद्धतीने DLF चे मूल्यांकन करते. करानंतरच्या परिचालन रोख प्रवाहांना 12.5% WACC ने सवलत देऊन निवासी मालमत्तांचे NAV वर मूल्यांकन केले आहे. FY28 भाडे उत्पन्नावर 7.5% भांडवलीकरण दर वापरून व्यावसायिक मालमत्तांचे मूल्यांकन केले आहे, तर उर्वरित जमीन बँकेचे मूल्यांकन बाजारमूल्यानुसार केले आहे. NAV ला कोणताही प्रीमियम देण्यात आलेला नाही.

सौम्य Q1FY27 परिचालन कामगिरी

प्रकल्पांचे लाँच पुढे ढकलल्यामुळे DLF ची Q1FY27 परिचालन कामगिरी कमकुवत राहिली. पूर्व-विक्री वार्षिक आधारावर 94% आणि तिमाही आधारावर 83% घटून Rs 657 crore झाली. वसुली वार्षिक आधारावर 14% आणि तिमाही आधारावर 27% घटून Rs 2,406 crore झाली.

प्रकल्प हस्तांतरण कमी झाल्याने एकत्रित महसूल वार्षिक आधारावर 53% आणि तिमाही आधारावर 29% घटून Rs 1,280 crore झाला. सकल मार्जिन आणि EBITDA मार्जिन वार्षिक आधारावर अनुक्रमे 1,132 बेसिस पॉइंट्स आणि 1,090 बेसिस पॉइंट्सनी घटून 44.2% आणि 11.7% झाले. एकत्रित EBITDA वार्षिक आधारावर 59% घटून Rs 150 crore झाला.

मात्र, इतर उत्पन्न आणि संयुक्त उपक्रमातील जास्त उत्पन्नामुळे एकत्रित निव्वळ नफा वार्षिक आधारावर 4% वाढून Rs 794 crore झाला.

DCCDL कामगिरी

DCCDL ने Q1FY27 मध्ये Rs 1,917 crore महसूल, Rs 1,474 crore EBITDA आणि Rs 717 crore समायोजित PAT नोंदवला. यात अनुक्रमे वार्षिक आधारावर 10%, 9% आणि 21% वाढ झाली.

निवासी लाँच पाइपलाइन आणि पूर्व-विक्रीचा दृष्टिकोन

संथ पहिल्या तिमाही असूनही, व्यवस्थापनाने FY26 मधील Rs 20,143 crore पूर्व-विक्रीच्या साधारण अनुरूप Rs 20,000 crore चे FY27 पूर्व-विक्री मार्गदर्शन कायम ठेवले. FY26 मधील Rs 13,500 crore वरून वसुली वार्षिक आधारावर 10-15% वाढण्याची अपेक्षा आहे.

DLF ने FY27E च्या पहिल्या नऊ महिन्यांत Rs 20,000 crore पर्यंतच्या अंदाजित एकूण विकास मूल्यासह प्रकल्प लाँच करण्याची योजना आखली आहे. पाइपलाइनमध्ये पुढील गोष्टींचा समावेश आहे:

• गुरुग्राममधील Arbour Senior Living किंवा Arbour 2.
• H2FY27 मधील Hamilton II.
• Q3FY27 पर्यंत मुंबईतील Westpark Phase II.
• जनहित याचिकेच्या निकालाच्या अधीन असलेला गोव्यातील निवासी प्रकल्प.
• Dahlias मधील नवीन इन्व्हेंटरी.

DLF कडे Rs 1.14 lakh crore ची लाँच पाइपलाइन आहे, ज्यापैकी Rs 60,000 crore पेक्षा अधिक अद्याप लाँच व्हायचे आहे. कंपनी गुरुग्राममधील धोरणात्मक भूखंडांचाही पाठपुरावा करत आहे, ज्यावरील आगाऊ रक्कम पुढील तीन ते चार तिमाहींत प्रत्यक्षात येण्याची अपेक्षा आहे.

Dahlias प्रगती

DLF ने Q1FY27 मध्ये Dahlias येथे सुमारे Rs 542 crore ची बुकिंग केली आणि सुमारे 64% इन्व्हेंटरी विकली होती. Dahlias अनुभव केंद्र Q3FY27E मध्ये तयार होण्याची अपेक्षा आहे. व्यवस्थापनाला H2FY27E मध्ये पूर्व-विक्री सुधारण्याची अपेक्षा आहे, तर प्रकल्पाचे बांधकाम तीन ते चार वर्षांत पूर्ण करण्याचे नियोजन आहे.

कंपनीने RERA रोख रकमेसह Rs 15,200 crore ची निव्वळ रोख शिल्लक नोंदवली, जी तिमाही आधारावर Rs 1,045 crore ने वाढली. सुमारे Rs 11,305 crore RERA खात्यांसाठी राखून ठेवण्यात आले होते.

भाडे प्लॅटफॉर्म आणि वार्षिकी वाढ

भाडे प्लॅटफॉर्म हा गुंतवणूक दृष्टिकोनाला प्रमुख आधार आहे. DLF चा सुमारे 50 million square feet चा भाडे पोर्टफोलिओ क्षेत्रफळानुसार 95% आणि मूल्यानुसार 97% व्यापलेला आहे. FY26 च्या अखेरीस भाडे Rs 7,400 crore होते, तर FY28 पर्यंत Rs 8,200 crore चे अखेरचे भाडे गाठण्याचे व्यवस्थापनाचे लक्ष्य आहे.

विद्यमान पोर्टफोलिओतील 10-11% वाढ आणि तीन नवीन मॉल्समुळे या लक्ष्याला आधार मिळतो. सुमारे 76 million square feet च्या पोर्टफोलिओतून मध्यम कालावधीत सुमारे Rs 10,000 crore भाडे मिळवण्याची व्यवस्थापनाची आकांक्षा आहे. NOI मध्ये मध्यम-किशोर टक्केवारीत वाढ अपेक्षित आहे, तर PAT मध्ये चार ते पाच वर्षांत 20-25% CAGR ने वाढ अपेक्षित आहे.

किरकोळ क्षेत्रातील भोगवटा 97-98% आहे. Downtown Gurugram, Downtown Chennai आणि Atrium Place येथे बांधकाम व भाडेपट्टा प्रगती सुरू आहे.

ICICI Direct आर्थिक अंदाज

प्रमुख जोखीम

• प्रादेशिक एकाग्रता: प्रमुख बाजारांतील मालमत्ता किमतींमध्ये तीव्र वाढ झाल्यामुळे DLF ला एकाग्रतेची जोखीम आहे.
• अंमलबजावणी जोखीम: मोठ्या प्रकल्पांच्या लाँचमध्ये विलंब किंवा आव्हाने आल्यास अंदाजित वाढीच्या मार्गावर परिणाम होऊ शकतो.
• विविधीकरण जोखीम: नव्या बाजारपेठांतील विस्तारामुळे अंमलबजावणी आणि बाजार स्वीकारार्हतेशी संबंधित जोखीम निर्माण होते.