कमकुवत तिमाहीनंतर DLF प्रकल्प अनावरण मार्गिका आणि भाडे वाढीमुळे पूर्व-विक्रीला पुनरुज्जीवन अपेक्षित

गुंतवणूक दृष्टिकोन आणि प्रमुख मुद्दे

Motilal Oswal Financial Services ने DLF वरील Buy रेटिंग कायम ठेवले असून, CMP Rs 643 च्या तुलनेत वाजवी मूल्य प्रति शेअर Rs 755 ठेवले आहे. FY27 च्या कमकुवत पहिल्या तिमाहीनंतर आगामी निवासी प्रकल्पांचे अनावरण पूर्व-विक्रीला चालना देईल, असे ब्रोकरला वाटते.

DLF ने 1QFY27 मध्ये Rs 660 कोटींची पूर्व-विक्री नोंदवली, जी वर्षागणिक 94% कमी आणि Motilal Oswal च्या अंदाजापेक्षा 56% कमी होती; याचे प्रमुख कारण अनेक प्रकल्पांचे अनावरण पुढे ढकलले जाणे हे होते. व्यवस्थापनाने FY27 साठी Rs 20,000 कोटींच्या बुकिंगचे मार्गदर्शन कायम ठेवले आहे, तर Motilal Oswal ने FY26-28E दरम्यान अधिक सावध 2% पूर्व-विक्री CAGR चा अंदाज लावला असून FY28E मध्ये ती Rs 20,905 कोटी राहील.

ब्रोकरच्या मूल्यांकनात भागांच्या बेरजेची पद्धत वापरली आहे; विकास पोर्टफोलिओचे मूल्यांकन NAV वर आणि भाडे पोर्टफोलिओचे मूल्यांकन FY28E EBITDA वर केले आहे. जमीन साठ्याची क्षमता अंदाजांमध्ये आधीच प्रतिबिंबित झाल्याचे मानल्यामुळे NAV ला कोणताही वाढीचा प्रीमियम दिलेला नाही.

निवासी प्रकल्प अनावरण मार्गिका आणि पूर्व-विक्रीचा दृष्टिकोन

DLF कडे FY27 साठी अंदाजे Rs 20,000 कोटींची संभाव्य प्रकल्प अनावरण मार्गिका आहे. प्रमुख प्रकल्पांमध्ये Rs 8,000 कोटी ते Rs 9,000 कोटी क्षमता असलेला DLF City, Arbour Senior Living, Westpark Phase 2 आणि Goa यांचा समावेश आहे. कंपनीकडे मध्यम कालावधीसाठी Rs 60,200 कोटींची प्रकल्प अनावरण मार्गिका आणि आधीच अनावरण झालेल्या प्रकल्पांमधील Rs 12,400 कोटी किमतीची न विकलेली यादीही आहे.

• मंजुरी प्रलंबित असल्याने Arbour Senior Living चे अनावरण पुढे ढकलण्यात आले. आवश्यक मंजुरी मिळाल्यानंतर काही आठवड्यांत अनावरण होईल, अशी व्यवस्थापनाची अपेक्षा आहे.
• Hamilton आणि Arbour 2 साठी FY27 च्या दुसऱ्या सहामाहीचे लक्ष्य आहे.
• Privana चा पुढील, अधिक प्रीमियम टप्पा CY27 च्या सुरुवातीला किंवा 4QFY27 मध्ये नियोजित आहे.
• Goa मधील अनावरण प्रलंबित PIL खटल्यावरील स्पष्टतेवर अवलंबून आहे, मात्र हा प्रकल्प FY27 च्या पूर्व-विक्रीत अंदाजे Rs 2,000 कोटींचे योगदान देऊ शकतो, अशी व्यवस्थापनाची अपेक्षा आहे.
• DLF ने मागील दोन तिमाहींत जमीन आगाऊ रकमांमध्ये अंदाजे Rs 550 कोटी तैनात केले असून Mumbai सह अतिरिक्त वाढीच्या संधींचे मूल्यांकन करत आहे.

The Dahlias ला मजबूत मागणी कायम असून, अंदाजे 65% यादी विकली गेली आहे. प्राप्ती प्रति चौरस फूट Rs 1,00,000 पेक्षा जास्त होती आणि वरच्या मजल्यांवर प्रति चौरस फूट Rs 1,25,000 पर्यंत पोहोचली. विक्रीच्या गतीपेक्षा दरवाढीला व्यवस्थापन प्राधान्य देत आहे.

भाडेपट्टा पोर्टफोलिओ आणि भाडे उत्पन्न वाढ

भाडेपट्टा पोर्टफोलिओने कमकुवत निवासी तिमाहीला सकारात्मक तोल दिला. DCCDL चे भाडे उत्पन्न वर्षागणिक 9% वाढून 1QFY27 मध्ये Rs 1,440 कोटी झाले, तर DLF, DCCDL आणि Atrium यांचे एकत्रित भाडे उत्पन्न Rs 1,630 कोटी होते.

कार्यालयीन भोगवटा 95% होता, ज्यात गैर-SEZ मालमत्तांमध्ये 98% आणि SEZ मालमत्तांमध्ये 89% होता. किरकोळ भोगवटा 97% होता. कार्यालयीन भाडे वर्षागणिक अंदाजे 8.5% ते 9% वाढल्याचे व्यवस्थापनाने सांगितले, तर तात्पुरत्या भू-राजकीय व्यत्ययानंतर मोठ्या GCC आणि बहुराष्ट्रीय भोगवटादारांकडून भाडेपट्ट्यासाठीच्या चौकशा सुधारल्या.

• Downtown Gurugram Phase II मधील नवीन भाडेपट्टे दरमहा प्रति चौरस फूट अंदाजे Rs 200 दराने होत आहेत, विद्यमान Downtown मालमत्तांतील Rs 150-155 आणि Cyber City मधील Rs 140-150 च्या तुलनेत.
• Atrium Place पूर्णपणे भाड्याने दिले आहे.
• Midtown Plaza कार्यरत असून अंदाजे 96-97% भाड्याने दिले आहे.
• Summit Plaza ने मर्यादित स्वरूपात कामकाज सुरू केले आहे.

विद्यमान मालमत्तांमधून FY27 मध्ये अंदाजे 10-11% भाडे वाढ मिळेल, अशी DLF ची अपेक्षा आहे. FY27 च्या अखेरीस भाडे उत्पन्न सुमारे Rs 7,300 कोटी ते Rs 7,500 कोटी आणि मध्यम कालावधीत Rs 10,000 कोटी राहील, अशी व्यवस्थापनाची अपेक्षा आहे. Motilal Oswal ने FY27E मध्ये Rs 7,100 कोटी आणि FY28E मध्ये Rs 7,900 कोटी भाडे उत्पन्नाचा अंदाज व्यक्त केला आहे.

1QFY27 आर्थिक कामगिरी आणि ताळेबंद

नोंदवलेला 1QFY27 महसूल वर्षागणिक 53% घटून Rs 1,280 कोटी झाला, तर EBITDA 59% घटून Rs 150 कोटी झाला. EBITDA मार्जिन 11.7% होते. PAT 4% वाढून Rs 790 कोटी झाला.

कमी निवासी वसुली असूनही, DLF ने Rs 1,050 कोटींची अतिरिक्त रोख रक्कम निर्माण केली आणि तिमाहीअखेरीस Rs 15,200 कोटींची निव्वळ रोख रक्कम होती. DCCDL चे निव्वळ कर्ज किरकोळ घटून Rs 18,100 कोटी झाले, जरी त्याच्या कर्जखर्चात वाढ होऊन तो 7.14% झाला. 1QFY27 पर्यंत अनावरण झालेल्या यादीतून अंदाजे Rs 43,800 कोटी अतिरिक्त रोख रकमेची क्षमता असल्याचा Motilal Oswal चा अंदाज आहे, ज्यात Rs 39,000 कोटींचे शिल्लक एकूण मार्जिन अद्याप नोंदवायचे आहे.

अंदाज, मूल्यांकन आणि संभाव्य उत्प्रेरक

तिमाहीनंतर, Motilal Oswal ने FY27E आणि FY28E साठीचे पूर्व-विक्री अंदाज अनुक्रमे 5% आणि 6% ने, वसुलीचे अंदाज 2% आणि 3% ने कमी केले आणि समायोजित PAT मध्ये 4% आणि 2% बदल केला.

विकास पोर्टफोलिओचे मूल्यांकन 10.8% WACC वापरून NAV वर केले आहे, तर भाडे पोर्टफोलिओचे मूल्यांकन FY28E EBITDA वर 7.5% भांडवलीकरण दराने केले आहे. एकूण उद्यम मूल्यामध्ये DLF च्या FY27 मधील Rs 7,809 कोटी निव्वळ रोख हिस्स्याची भर घातल्यास प्रति शेअर Rs 755 चे वाजवी मूल्य मिळते.

Mumbai Metropolitan Region किंवा अन्य बाजारपेठांमधील नवीन प्रकल्प समावेशांमुळे मूल्यांकनात बदल होऊ शकतात. प्रकल्प अनावरण मार्गिका, भाडे वाढ आणि मजबूत ताळेबंद पूर्व-विक्रीतील पुनरुज्जीवनाला आधार देतील, असे ब्रोकरला वाटते; मात्र त्याचे अंदाज व्यवस्थापनाच्या FY27 बुकिंग मार्गदर्शनाच्या तुलनेत सावध आहेत.

प्रमुख जोखीम आणि अवलंबित्वे

• निवासी प्रकल्प अनावरणाची वेळ मंजुरींवर अवलंबून आहे, विशेषतः Arbour Senior Living साठी.
• Goa मधील अनावरण प्रलंबित PIL खटल्यावरील स्पष्टतेवर अवलंबून आहे.
• नियोजित प्रकल्प अनावरण मार्गिका आणखी पुढे ढकलल्यास पूर्व-विक्रीतील पुनरुज्जीवनास विलंब होऊ शकतो.
• निव्वळ कर्जात किरकोळ घट असूनही DCCDL चा कर्जखर्च 7.14% पर्यंत वाढला आहे.