निवासी लॉन्च पाइपलाइन विस्तारल्याने Mahindra Lifespaces च्या प्री-सेल्स अपेक्षेपेक्षा अधिक

गुंतवणूक दृष्टिकोन आणि लक्ष्य किंमत

FY27 च्या दमदार सुरुवातीनंतर Motilal Oswal Financial Services ने 24 जुलै 2026 च्या अहवालात Mahindra Lifespaces वरील Buy रेटिंग कायम ठेवले. ब्रोकरने Rs 375 च्या CMP वरून लक्ष्य किंमत वाढवून प्रति शेअर Rs 470 केली असून, यात 25 टक्के संभाव्य वाढीचा संकेत आहे.

निवासी प्रकल्पांच्या प्री-सेल्समधील वाढ, मोठी लॉन्च व व्यवसाय-विकास पाइपलाइन, सुधारणारे संकलन आणि Integrated Cities and Industrial Clusters (IC&IC) व्यवसायाच्या दीर्घकालीन मुद्रीकरण क्षमतेमुळे गुंतवणुकीच्या दृष्टिकोनाला आधार मिळतो.

विक्रमी निवासी प्री-सेल्स आणि लॉन्च पाइपलाइन

Mahindra Lifespaces ने 1QFY27 मध्ये Rs 920 कोटींच्या विक्रमी निवासी प्री-सेल्स नोंदवल्या, ज्या वर्षागणिक 106 टक्क्यांनी वाढल्या आणि Motilal Oswal च्या अपेक्षेपेक्षा 15 टक्के अधिक होत्या. भांडुपमधील Rainforest प्रकल्पाचा तिमाही प्री-सेल्समध्ये सुमारे 50 टक्के वाटा होता, तर नियमित विक्रीचा वाटा सुमारे 42 टक्के होता.

मध्य पूर्वेतील संघर्षामुळे बाजारातील वातावरण प्रभावित असतानाही Rainforest ने पहिल्या पाच दिवसांत सुमारे Rs 600 कोटींच्या प्री-सेल्स मिळवल्या. Mahalaxmi मधील BeaconHill आणि पुण्यातील Citadel P-3 हे 1QFY27 मध्ये लॉन्च झाले असून 2QFY27 पासून त्यांचे योगदान अपेक्षित आहे.

व्यवस्थापनाने Rs 4,500 कोटी ते Rs 5,000 कोटी या FY27 प्री-सेल्स मार्गदर्शनाचा पुनरुच्चार केला. वर्षात आणखी पाच लॉन्च नियोजित असून, त्यापैकी बहुतांश 2HFY27 च्या सणासुदीच्या काळात होतील. Motilal Oswal ने FY26-FY28E दरम्यान 27 टक्के प्री-सेल्स CAGR चा अंदाज कायम ठेवला असून, तो सुमारे Rs 5,460 कोटींपर्यंत पोहोचेल.

निवासी बाजाराचा दृष्टिकोन आणि प्रकल्प नफाक्षमता

वाढीचा वेग काहीसा कमी होऊ शकतो आणि तो अंतिम वापरकर्त्यांच्या मागणीवर आधारित असेल, तरी पुढील दोन वर्षे निवासी बाजार निरोगी राहील अशी व्यवस्थापनाची अपेक्षा आहे. Mahalaxmi, Lokhandwala आणि Santacruz येथील प्रकल्पांमुळे लक्झरी गृहनिर्माण हा महत्त्वाचा वाढीचा घटक राहण्याची अपेक्षा आहे.

Rainforest मधून होणाऱ्या संकलनामुळे 2QFY27 पासून संकलन आणि परिचालन रोख प्रवाहात लक्षणीय सुधारणा अपेक्षित आहे. Eden Phase 2 आणि Luminaire साठीचे भोगवटा प्रमाणपत्र 2QFY27 पासून अधिक उत्पन्न नोंदविण्यास मदत करेल.

Luminaire मध्ये 100 टक्के नफा ओळख पूर्ण झाली असून त्याने जवळपास Rs 600 कोटी नफा दिला आहे. Luminaire आणि Eden यांनी एकत्रितपणे सुमारे 26 टक्के PBT मार्जिन निर्माण केले.

व्यवसाय-विकासामुळे मध्यमकालीन दृश्यमानता मजबूत

मुंबईतील कांदिवली येथील K2 ची भर पडल्याने व्यवसाय-विकास मजबूत राहिला; त्याचे अंदाजित सकल विकास मूल्य Rs 5,600 कोटी आहे. Mahindra Lifespaces ची एकूण निवासी GDV पाइपलाइन वाढून सुमारे Rs 49,900 कोटी झाली, ज्यामुळे मध्यमकालीन लॉन्चची दृश्यमानता वाढली.

व्यवस्थापनाचे FY27 मध्ये Rs 10,000 कोटी ते Rs 20,000 कोटी इतक्या व्यवसाय-विकास भर घालण्याचे लक्ष्य असून, जमीन खरेदीसाठी ते बाजारातील मंद वातावरणाचा वापर करणार आहे. ठाणे प्रकल्पाचे अंदाजित GDV सुमारे Rs 7,500 कोटी आहे; त्यातील 20-25 टक्के FSI व्यावसायिक वापरासाठी आणि 70-75 टक्के निवासी वापरासाठी राखीव आहे. ठाणे-बोरिवली बोगद्यासह पायाभूत सुविधा विकासामुळे कालांतराने प्रकल्पाचे मूल्य वाढेल अशी व्यवस्थापनाची अपेक्षा आहे.

IC&IC कामगिरी आणि मुद्रीकरण क्षमता

मंद व्यवहार गतीमुळे 1QFY27 मध्ये IC&IC ची कामगिरी कमकुवत राहिली आणि महसूल वर्षागणिक 66 टक्क्यांनी घटून Rs 40.8 कोटी झाला. कंपनीने DTA मध्ये Rs 7.8 कोटी आणि SEZ मध्ये Rs 2.1 कोटी मूल्याचे ग्राहक करार केले, तर O&M आणि इतर उत्पन्नातून Rs 30.9 कोटींची भर पडली.

व्यवस्थापनाने 2QFY27 साठीची भाडेपट्टा पाइपलाइन निरोगी असल्याचे सांगितले. Motilal Oswal ला 1,545 एकर भाड्याने देता येणाऱ्या साठ्यातून दीर्घकालीन मुद्रीकरण क्षमता दिसते, ज्यातून Rs 5,000 कोटी ते Rs 6,000 कोटींची अंदाजित महसूल संधी आणि Mahindra Lifespaces साठी सुमारे Rs 1,500 कोटींचा संभाव्य PAT आहे. Ahmedabad Origins भूखंडाला राज्याच्या डेटा-सेंटर धोरणाचा लाभ होऊ शकतो.

संकलन, गुंतवणूक आणि आर्थिक अंदाज

1QFY27 मध्ये संकलन Rs 530 कोटी होते, जे वर्षागणिक 2 टक्क्यांनी वाढले. Mahindra Lifespaces ने तिमाहीत जमिनीच्या देयकांवर सुमारे Rs 110 कोटी आणि प्रकल्प अंमलबजावणीवर Rs 400 कोटी खर्च केले. Motilal Oswal ने FY26-FY28E दरम्यान संकलन 29 टक्के CAGR ने वाढून Rs 3,520 कोटी होईल असा अंदाज व्यक्त केला आहे.

मूल्यांकन पद्धती

Motilal Oswal निवासी व्यवसायाचे मूल्यांकन सुमारे 12.3 टक्के WACC वर सवलतीच्या रोख प्रवाह (DCF) पद्धतीने Rs 7,800 कोटी असे करते. ब्रोकर त्याच WACC वर भविष्यातील रोख प्रवाहांच्या वर्तमान मूल्यावर IC&IC चे मूल्यांकन करतो आणि वार्षिकी उत्पन्नाचे मूल्यांकन 8 टक्के कॅप दराने करतो.

यातून Rs 10,700 कोटींचे सकल मालमत्ता मूल्य मिळते. FY26 मधील Rs 600 कोटींच्या निव्वळ कर्जासाठी समायोजन केल्यानंतर, ब्रोकर Rs 10,100 कोटींचे NAV, म्हणजे प्रति शेअर Rs 470, निश्चित करतो.

निरीक्षणासाठी प्रमुख घटक

• निवासी लॉन्च पाइपलाइनची अंमलबजावणी.
• प्री-सेल्सचे संकलनात रूपांतर.
• IC&IC भाडेपट्टा गतिविधीतील सुधारणा.
• जमीन खरेदी आणि व्यवसाय-विकासातील भर यांची प्रगती.
• IC&IC व्यवहार गती मंद राहणे, निवासी मागणी कमकुवत होणे किंवा कमी भेटीमुळे प्रगतीवर मर्यादा येऊ शकते.