लक्झरी मागणी वेग घेत असताना Sobha च्या बेंगळुरू प्रकल्प प्रारंभांमुळे विक्रमी पूर्व-विक्री

गुंतवणूक दृष्टीकोन आणि 1Q FY27 ठळक बाबी

Motilal Oswal Financial Services Limited (MOFSL) ने Sobha वरील खरेदी मत कायम ठेवले आहे. 1Q FY27 मधील मजबूत पूर्व-विक्री गती आणि बेंगळुरू व राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र (NCR) मधील नव्या प्रकल्प प्रारंभांमुळे याला पाठबळ मिळाले आहे. Sobha ने आतापर्यंतची सर्वाधिक तिमाही पूर्व-विक्री Rs 36.6 billion नोंदवली, जी वर्षभरात 76 per cent वाढली.

कंपनीने तिमाहीत तीन प्रकल्प सुरू केले: बेंगळुरूमध्ये Sacred Grove आणि SOBHA OneWorld चा टप्पा 1, तसेच गुरगावमध्ये SOBHA Crescent चा टप्पा 1. SOBHA OneWorld आणि SOBHA Crescent मधील सुरू केलेल्या साठ्यापैकी अनुक्रमे 40 per cent आणि 60 per cent विकला गेला.

लक्झरी गृहनिर्माण आणि प्रादेशिक वाढ

लक्झरी गृहनिर्माण हा वाढीचा प्रमुख स्रोत होता. प्रति युनिट Rs 50 million पेक्षा जास्त किंमत श्रेणीतील विक्री वर्षभरात 3.2 पट वाढली आणि 1Q FY27 विक्री मूल्यात 42 per cent वाटा होता. Sobha Crescent, Sobha Altus आणि Sobha Aranya यांचे प्रमुख योगदान होते. प्राप्ती वर्षभरात 9 per cent वाढली.

तिमाही विक्रीत बेंगळुरूचे योगदान Rs 21 billion किंवा 57 per cent होते, तर NCR चे Rs 14 billion किंवा 38 per cent होते. बेंगळुरूचे योगदान शहरातील कंपनीची आतापर्यंतची सर्वात मजबूत तिमाही दर्शवते.

नोंदवलेली आर्थिक कामगिरी

MOFSL च्या अंदाजांच्या तुलनेत Sobha ची नोंदवलेली आर्थिक कामगिरी मिश्र होती. एकत्रित महसूल वर्षभरात 48 per cent वाढून Rs 12.8 billion झाला, पण तो दलालाच्या अंदाजापेक्षा 15 per cent कमी होता. EBITDA Rs 777 million होता, जो अंदाजापेक्षा 34 per cent कमी होता; मार्जिन अंदाजित 7.9 per cent च्या तुलनेत 6.1 per cent होते. नोंदवलेला PAT Rs 508 million होता, जो अंदाजापेक्षा 41 per cent कमी होता.

करार आणि उत्पादन व्यवसायाने वर्षभरात 5.6 per cent ची स्थिर महसूलवाढ नोंदवत Rs 1.7 billion गाठले. मात्र, या विभागातील वसुली वर्षभरात 6.7 per cent घटून Rs 1.7 billion झाली.

पूर्व-विक्री दृष्टिकोन आणि प्रकल्प पाइपलाइन

व्यवस्थापनाने FY27 साठी वर्षभरात 30 per cent पूर्व-विक्री वाढीचे मार्गदर्शन कायम ठेवले आणि FY27 मध्ये 6 ते 6.5 million square feet पूर्ण करण्याची योजना सांगितली, जी मागील वर्षापेक्षा सुमारे 20 per cent जास्त आहे.

आगामी पाइपलाइनमध्ये 17 प्रकल्पांतील 20.8 million square feet समाविष्ट असून, त्यांचे एकूण विकास मूल्य (GDV) Rs 296 billion आहे. FY27 दरम्यान 8.2 million square feet व्यापणारे नऊ प्रकल्प, सुमारे Rs 120 billion GDV सह, सुरू करण्याचे नियोजन आहे.

Sobha कडे Rs 192 billion GDV सह 14.9 million square feet न विकलेला साठा आहे, तसेच विकलेल्या साठ्यातून अजून नोंदवायचा Rs 206 billion महसूल आहे.

MOFSL ने FY27E आणि FY28E पूर्व-विक्री अंदाज अनुक्रमे 7 per cent आणि 12 per cent ने वाढवून Rs 106 billion आणि Rs 130 billion केले, तर महसूल, EBITDA आणि PAT अंदाज कायम ठेवले. दलालाला FY26 ते FY28E दरम्यान पूर्व-विक्री 27 per cent CAGR ने आणि निवासी वसुली Rs 103 billion पर्यंत 21 per cent CAGR ने वाढण्याची अपेक्षा आहे.

वसुली, रोख प्रवाह आणि मार्जिन दृष्टिकोन

तिमाहीत वसुली तुलनेने कमकुवत बाब होती. निवासी वसुली वर्षभरात 10 per cent वाढून Rs 17.6 billion झाली, पण एप्रिल आणि मेमधील कामगार टंचाईमुळे टप्पानिहाय वसुलीला विलंब झाला. निव्वळ परिचालन रोख प्रवाह वर्षभरात 21 per cent घटून Rs 3.1 billion झाला.

विलंबित देयके 2Q FY27 मध्ये वसूल होतील अशी व्यवस्थापनाला अपेक्षा आहे आणि FY27 साठी Rs 20 billion परिचालन रोख प्रवाहाचे मार्गदर्शन कायम ठेवले आहे. उच्च-मार्जिन प्रकल्प 3Q FY27 आणि 4Q FY27 मध्ये पूर्ण झाल्याने EBITDA मार्जिन सध्याच्या 9 per cent पातळीवरून FY27 अखेरपर्यंत 17 ते 20 per cent पर्यंत वाढेल, अशीही अपेक्षा आहे.

व्यवसाय विकास आणि निधीविषयक बाबी

Sobha ने मुंबई आणि ग्रेटर नोएडा येथे एकत्रित Rs 27 ते 30 billion GDV असलेले प्रकल्प जोडले आहेत. FY27 मधील जमीन देयके सुमारे Rs 11.5 billion अपेक्षित आहेत, मात्र बेंगळुरू आणि NCR मधील व्यवसाय-विकास संधी प्रत्यक्षात आल्यास ती Rs 15 ते 16 billion पर्यंत वाढू शकतात.

अधिग्रहण संधींवर अवलंबून कंपनी मंजूर नॉन-कन्व्हर्टिबल डिबेंचर्स (NCDs) पैकी Rs 10 billion पर्यंत जारी करू शकते. तिच्या 0.6 million square feet व्यावसायिक प्रकल्पाचा संपूर्ण विक्रीऐवजी भाडेतत्त्वावरील मॉडेलसाठी विचार सुरू आहे, त्यामुळे प्रकल्प प्रारंभ पाइपलाइनमध्ये त्याच्या समावेशाबाबत अनिश्चितता आहे.

मूल्यांकन आणि लक्ष्य किंमत

MOFSL भागांच्या बेरीज पद्धतीने Sobha चे मूल्यांकन करते. सुरू असलेल्या आणि आगामी प्रकल्पांचे मूल्यांकन सवलतीच्या रोख प्रवाह आधारावर केले जाते, तर जमीन-बँक रोख प्रवाहांना 11.3 per cent भारित सरासरी भांडवली खर्चाने (WACC) सवलत दिली जाते. व्यावसायिक मालमत्तांचे मूल्यांकन 8.5 per cent भांडवलीकरण दराने आणि करार व उत्पादन व्यवसायाचे FY27E EBITDA च्या 10 पट मूल्यांकन केले जाते.

दलालाने Rs 190 billion एकूण मालमत्ता मूल्य आणि Rs 195 billion निव्वळ मालमत्ता मूल्य, म्हणजे प्रति शेअर Rs 1,820 चा अंदाज व्यक्त केला आहे. यामुळे Rs 1,458 च्या अहवाल CMP पासून 25 per cent वाढीची शक्यता दिसते.