सोभाची विक्रमी पूर्व-विक्री आणि लॉन्च पाइपलाइन अपेक्षित मार्जिन सुधारणेला आधार देतात

गुंतवणूक दृष्टिकोन आणि मूल्यांकन

एमके रिसर्चच्या 20 ऑक्टोबर, 2026 च्या निकाल अद्यतनात सोभासाठी BUY रेटिंग कायम ठेवण्यात आले असून लक्ष्य किंमत Rs 1,900 अपरिवर्तित आहे. सकारात्मक दृष्टिकोनाचा आधार म्हणजे FY27 च्या पहिल्या सहामाहीतील विक्रमी पूर्व-विक्री, दुसऱ्या सहामाहीतील मोठी लॉन्च पाइपलाइन, नोंदवलेल्या मार्जिनमध्ये अपेक्षित तीव्र सुधारणा आणि निव्वळ मालमत्ता मूल्याच्या (NAV) तुलनेत शेअरचे मूल्यांकन सवलतीत असणे.

लक्ष्य किंमत NAV च्या तुलनेत 19 per cent प्रीमियम सूचित करते, तर Rs 1,178 चा CMP NAV च्या तुलनेत 26 per cent सवलतीत होता. एमकेने ओळखलेला प्रमुख निरीक्षणीय घटक म्हणजे नोंदवलेले EBITDA मार्जिन.

पूर्व-विक्री आणि लॉन्च पाइपलाइन

सोभाने FY27 च्या पहिल्या सहामाहीत आतापर्यंतची सर्वोत्तम Rs 58.6 billion पूर्व-विक्री नोंदवली, जी वार्षिक आधारावर 47 per cent वाढली. नवीन लॉन्चचा पहिल्या सहामाहीतील पूर्व-विक्रीत 70 per cent वाटा होता.

FY27 च्या दुसऱ्या सहामाहीतील लॉन्च पाइपलाइन 12 million square feet पेक्षा जास्त आहे आणि तिचे सकल विकास मूल्य Rs 180 billion आहे, तसेच न विकलेला साठा Rs 185 billion आहे. एमकेला FY27 मध्ये Rs 110 billion ते Rs 120 billion ची पूर्व-विक्री अपेक्षित आहे, जी वार्षिक आधारावर 35 per cent ते 45 per cent वाढ दर्शवते आणि व्यवस्थापनाच्या Rs 106 billion च्या मार्गदर्शनापेक्षा जास्त आहे.

एमकेच्या FY27E अंदाजात Rs 110 billion ची पूर्व-विक्री, 6.8 million square feet विक्री खंड आणि प्रति square foot Rs 15,591 ची सरासरी प्राप्ती समाविष्ट आहे.

आर्थिक कामगिरी

नोंदवलेली परिचालन कामगिरी मिश्र होती. 2QFY27 मध्ये वसुली Rs 20.8 billion होती, जी वार्षिक आधारावर 2 per cent वाढली, तर 1HFY27 मध्ये ती Rs 40.1 billion होती, जी 5 per cent वाढली. 1HFY27 मध्ये निव्वळ परिचालन रोख प्रवाह वार्षिक आधारावर 17 per cent घटून Rs 7.5 billion झाला, जरी एमकेला दुसऱ्या सहामाहीत रोख प्रवाहातील तूट भरून निघण्याची अपेक्षा आहे.

वार्षिक आधारावर 124 basis points सुधारणा असूनही, 1HFY27 मध्ये नोंदवलेले EBITDA मार्जिन 6.5 per cent या नीच पातळीवर राहिले. सोभाकडे Rs 3.2 billion ची निव्वळ रोख सकारात्मक स्थिती कायम राहिली, जरी सकल कर्ज वार्षिक आधारावर Rs 5.0 billion ने वाढून Rs 15.1 billion झाले.

अपेक्षित मार्जिन वळणबिंदू आणि सुपूर्दगी

अपेक्षित मार्जिन वळणबिंदू हा एमकेच्या गुंतवणूक सिद्धांताचा केंद्रबिंदू आहे. ब्रोकरला उच्च अंतर्भूत EBITDA मार्जिनसह Rs 220 billion पेक्षा अधिक महसूल मान्यता अपेक्षित आहे. सोभा निओपोलिस आणि सोभा मॅनहॅटनमधील सुपूर्दगी 3QFY27 पासून सुरू होण्याची अपेक्षा आहे.

एमकेला 2HFY27 मध्ये EBITDA मार्जिन 15 per cent पेक्षा अधिक आणि FY28 पासून 20 per cent पेक्षा अधिक होण्याची अपेक्षा आहे. FY27 PAT Rs 3.0 billion पेक्षा अधिक राहण्याची अपेक्षा असून, ती वार्षिक आधारावर सुमारे 50 per cent वाढ दर्शवते.

व्यवस्थापनाला FY27 मध्ये 6 million square feet ची सुपूर्दगी अपेक्षित आहे, ज्यापैकी 2.5 million square feet ची सुपूर्दगी पहिल्या सहामाहीत झाली होती. महसूल मान्यता प्रकल्प सुपूर्दगीऐवजी ग्राहकांकडे हस्तांतरणाशी जोडलेली आहे.

मागणी, बाजार विस्तार आणि प्रकल्प जोडणी

एक-दोन सूक्ष्म बाजार वगळता, सर्व बाजारांमध्ये मागणी, चौकशी आणि सातत्यपूर्ण विक्री स्थिर राहिल्याचे व्यवस्थापनाने सांगितले. सुमारे 70 per cent साठा Rs 20 million ते Rs 50 million या तिकीट-आकाराच्या श्रेणीत आहे, तर Rs 50 million वरील विक्री प्रामुख्याने गुरुग्राममधून होते.

सोभा ग्रेटर नोएडा, मुंबई आणि हैदराबादमार्फत बेंगळुरू आणि गुरुग्रामच्या पलीकडे विस्तार करत आहे. कंपनीने बेंगळुरू, गुरुग्राम आणि मुंबईमध्ये भूखंड जोडले, MMR मध्ये Rs 10 billion GDV असलेला चांदिवली प्रकल्प विकत घेतला आणि ग्रेटर नोएडा व MMR मध्ये प्रकल्प अधिग्रहण केले आहेत.

होसकोटे प्रकल्पाचे एकूण GDV Rs 75 billion आहे, ज्यापैकी 65 per cent साठा बाजारात आणला गेला असून Rs 25 billion ची पूर्व-विक्री नोंदवली आहे.

भागांच्या बेरजेवर आधारित मूल्यांकन

एमके सोभाचे मूल्यांकन भागांच्या बेरजेच्या आधारावर करते. Rs 116.0 billion च्या विक्री बुकिंग्ज आणि 21 per cent च्या अंतर्भूत EBITDA मार्जिनच्या आधारावर, सप्टेंबर 2028E च्या Rs 23.8 billion निवासी अंतर्भूत EBITDA ला 8 times EV लागू केले आहे.

प्रमुख अंमलबजावणी घटक

लॉन्चची अंमलबजावणी, विक्री शोषण, रोख-प्रवाहातील सुधारणा, ग्राहकांकडे हस्तांतरण आणि अपेक्षित नोंदवलेल्या मार्जिनचा विस्तार हे गुंतवणूक सिद्धांत प्रत्यक्षात येईल की नाही हे ठरवू शकणारे प्रमुख घटक आहेत.