பலவீனமான காலாண்டுக்குப் பிறகு DLF அறிமுகக் குழாய், வாடகை வளர்ச்சி முன்விற்பனையை மீட்டெடுக்கும் என எதிர்பார்ப்பு

முதலீட்டு பார்வை மற்றும் முக்கிய குறிப்புகள்

Motilal Oswal Financial Services, DLF மீதான தனது Buy மதிப்பீட்டைத் தக்கவைத்து, CMP Rs 643 உடன் ஒப்பிடும்போது நியாயமான மதிப்பை ஒரு பங்குக்கு Rs 755 ஆக நிர்ணயித்துள்ளது. FY27-ன் பலவீனமான முதல் காலாண்டுக்குப் பிறகு வரவிருக்கும் குடியிருப்பு அறிமுகங்கள் முன்விற்பனையை மீட்டெடுக்கும் என தரகர் நம்புகிறார்.

DLF, 1QFY27-ல் Rs 660 கோடி முன்விற்பனையை பதிவு செய்தது; இது ஆண்டுக்கு ஆண்டு 94% குறைவாகவும் Motilal Oswal-ன் மதிப்பீட்டை விட 56% குறைவாகவும் இருந்தது. இதற்கு முக்கியமாக பல அறிமுகங்கள் தள்ளிவைக்கப்பட்டதே காரணம். நிர்வாகம் FY27-க்கான Rs 20,000 கோடி முன்பதிவு வழிகாட்டுதலைத் தக்கவைத்துள்ளது; அதேவேளையில் Motilal Oswal, FY26-28E காலத்தில் எச்சரிக்கையான 2% முன்விற்பனை CAGR-ஐ கணித்துள்ளது, இது FY28E-ல் Rs 20,905 கோடியாக இருக்கும்.

தரகரின் மதிப்பீடு பகுதிகளின் கூட்டுத்தொகை அணுகுமுறையைப் பயன்படுத்துகிறது; இதில் மேம்பாட்டு போர்ட்ஃபோலியோ NAV அடிப்படையிலும், வாடகை போர்ட்ஃபோலியோ FY28E EBITDA அடிப்படையிலும் மதிப்பிடப்படுகிறது. நில வங்கியின் திறன் ஏற்கனவே மதிப்பீடுகளில் பிரதிபலித்துள்ளதாகக் கருதப்படுவதால் NAV-க்கு வளர்ச்சி பிரீமியம் வழங்கப்படவில்லை.

குடியிருப்பு அறிமுகக் குழாய் மற்றும் முன்விற்பனை கண்ணோட்டம்

DLF-க்கு FY27-ல் சுமார் Rs 20,000 கோடி மதிப்பிலான சாத்தியமான அறிமுகக் குழாய் உள்ளது. முக்கிய திட்டங்களில் Rs 8,000 கோடி முதல் Rs 9,000 கோடி வரையிலான சாத்தியம் கொண்ட DLF City, Arbour Senior Living, Westpark Phase 2 மற்றும் Goa ஆகியவை அடங்கும். நிறுவனம் Rs 60,200 கோடி மதிப்பிலான நடுத்தர கால அறிமுகக் குழாயையும், ஏற்கனவே அறிமுகப்படுத்தப்பட்ட திட்டங்களில் Rs 12,400 கோடி மதிப்பிலான விற்கப்படாத இருப்பையும் கொண்டுள்ளது.

• ஒப்புதல்கள் நிலுவையில் இருப்பதால் Arbour Senior Living அறிமுகம் தள்ளிவைக்கப்பட்டது. தேவையான ஒப்புதல்கள் கிடைத்த சில வாரங்களுக்குள் அறிமுகம் நடைபெறும் என நிர்வாகம் எதிர்பார்க்கிறது.
• Hamilton மற்றும் Arbour 2 ஆகியவை FY27-ன் இரண்டாம் பாதிக்காக இலக்கிடப்பட்டுள்ளன.
• Privana-வின் அடுத்த, அதிக பிரீமியம் கொண்ட கட்டம் CY27 தொடக்கத்தில் அல்லது 4QFY27-ல் திட்டமிடப்பட்டுள்ளது.
• Goa அறிமுகம் நிலுவையில் உள்ள PIL வழக்கு தொடர்பான தெளிவைப் பொறுத்தது; இருப்பினும் இந்தத் திட்டம் FY27 முன்விற்பனையில் சுமார் Rs 2,000 கோடி பங்களிக்கக்கூடும் என நிர்வாகம் எதிர்பார்க்கிறது.
• DLF கடந்த இரண்டு காலாண்டுகளில் நில முன்பணங்களில் சுமார் Rs 550 கோடியை பயன்படுத்தியுள்ளது; மேலும் Mumbai உட்பட கூடுதல் வளர்ச்சி வாய்ப்புகளை மதிப்பிட்டு வருகிறது.

The Dahlias-க்கு வலுவான தேவை தொடர்கிறது; இதில் சுமார் 65% இருப்பு விற்கப்பட்டுள்ளது. வசூல் ஒரு சதுர அடிக்கு Rs 1,00,000-ஐ தாண்டி, உயரமான தளங்களில் ஒரு சதுர அடிக்கு Rs 1,25,000-ஐ எட்டியது. விற்பனை வேகத்தை விட விலை உயர்வுக்கு நிர்வாகம் முன்னுரிமை அளிக்கிறது.

குத்தகை போர்ட்ஃபோலியோ மற்றும் வாடகை வளர்ச்சி

குத்தகை போர்ட்ஃபோலியோ, பலவீனமான குடியிருப்பு காலாண்டுக்கு சாதகமான சமநிலையை வழங்கியது. DCCDL வாடகை வருமானம் ஆண்டுக்கு ஆண்டு 9% அதிகரித்து 1QFY27-ல் Rs 1,440 கோடியாக இருந்தது; DLF, DCCDL மற்றும் Atrium ஆகியவற்றின் மொத்த வாடகை Rs 1,630 கோடியாக இருந்தது.

அலுவலக ஆக்கிரமிப்பு 95% ஆக இருந்தது; இதில் SEZ அல்லாத சொத்துகளில் 98% மற்றும் SEZ சொத்துகளில் 89% இருந்தது. சில்லறை ஆக்கிரமிப்பு 97% ஆக இருந்தது. அலுவலக வாடகைகள் ஆண்டுக்கு ஆண்டு சுமார் 8.5% முதல் 9% வரை உயர்ந்ததாக நிர்வாகம் தெரிவித்தது; தற்காலிக புவிசார் அரசியல் இடையூறுக்குப் பிறகு பெரிய GCC மற்றும் பன்னாட்டு ஆக்கிரமிப்பாளர்களிடமிருந்து குத்தகை விசாரணைகள் மேம்பட்டன.

• Downtown Gurugram Phase II-ல் புதிய குத்தகைகள் மாதத்திற்கு ஒரு சதுர அடிக்கு சுமார் Rs 200 என ஒப்பந்தமாகின்றன; தற்போதுள்ள Downtown சொத்துகளில் Rs 150-155 மற்றும் Cyber City-ல் Rs 140-150 ஆக உள்ளது.
• Atrium Place முழுமையாக குத்தகைக்கு விடப்பட்டுள்ளது.
• Midtown Plaza செயல்பாட்டில் உள்ளது மற்றும் சுமார் 96-97% குத்தகைக்கு விடப்பட்டுள்ளது.
• Summit Plaza குறைந்த அளவிலான செயல்பாடுகளைத் தொடங்கியுள்ளது.

தற்போதுள்ள சொத்துகள் FY27-ல் சுமார் 10-11% வாடகை வளர்ச்சியை வழங்கும் என DLF எதிர்பார்க்கிறது. FY27 முடிவில் சுமார் Rs 7,300 கோடி முதல் Rs 7,500 கோடி வரையிலான வாடகைகளையும், நடுத்தர காலத்தில் Rs 10,000 கோடி வாடகை வருமானத்தையும் நிர்வாகம் எதிர்பார்க்கிறது. Motilal Oswal, FY27E-ல் Rs 7,100 கோடி மற்றும் FY28E-ல் Rs 7,900 கோடி வாடகையை மதிப்பிடுகிறது.

1QFY27 நிதிச் செயல்திறன் மற்றும் இருப்புநிலைக் குறிப்பு

பதிவான 1QFY27 வருவாய் ஆண்டுக்கு ஆண்டு 53% குறைந்து Rs 1,280 கோடியாக இருந்தது; EBITDA 59% குறைந்து Rs 150 கோடியாக இருந்தது. EBITDA விளிம்பு 11.7% ஆக இருந்தது. PAT 4% அதிகரித்து Rs 790 கோடியாக இருந்தது.

குறைந்த குடியிருப்பு வசூல் இருந்தபோதிலும், DLF Rs 1,050 கோடி உபரி ரொக்கத்தை உருவாக்கி, காலாண்டை Rs 15,200 கோடி நிகர ரொக்கத்துடன் முடித்தது. DCCDL நிகரக் கடன் சிறிதளவு குறைந்து Rs 18,100 கோடியாக இருந்தது; இருப்பினும் அதன் கடன் செலவு 7.14% ஆக உயர்ந்தது. 1QFY27 வரை அறிமுகப்படுத்தப்பட்ட இருப்பிலிருந்து சுமார் Rs 43,800 கோடி உபரி ரொக்க சாத்தியம் இருப்பதாக Motilal Oswal மதிப்பிடுகிறது; இதில் Rs 39,000 கோடி மீதமுள்ள மொத்த விளிம்பு இன்னும் அங்கீகரிக்கப்படவில்லை.

மதிப்பீடுகள், மதிப்பீட்டு நிர்ணயம் மற்றும் சாத்தியமான ஊக்கிகள்

காலாண்டுக்குப் பிறகு, Motilal Oswal FY27E மற்றும் FY28E-க்கான முன்விற்பனை மதிப்பீடுகளை முறையே 5% மற்றும் 6% குறைத்தது; வசூல் மதிப்பீடுகளை 2% மற்றும் 3% குறைத்தது; மேலும் சரிசெய்யப்பட்ட PAT-ஐ 4% மற்றும் 2% மாற்றியது.

மேம்பாட்டு போர்ட்ஃபோலியோ 10.8% WACC பயன்படுத்தி NAV அடிப்படையில் மதிப்பிடப்படுகிறது; வாடகை போர்ட்ஃபோலியோ FY28E EBITDA மீது 7.5% மூலதனமாக்கல் விகிதத்தில் மதிப்பிடப்படுகிறது. மொத்த நிறுவன மதிப்பில் DLF-ன் FY27 நிகர ரொக்கப் பங்கான Rs 7,809 கோடியைச் சேர்த்தால், ஒரு பங்குக்கு Rs 755 நியாயமான மதிப்பு கிடைக்கிறது.

Mumbai Metropolitan Region அல்லது பிற சந்தைகளில் புதிய திட்டங்கள் சேர்க்கப்படுவது மதிப்பீட்டில் மாற்றங்களை ஏற்படுத்தலாம். அறிமுகக் குழாய், வாடகை வளர்ச்சி மற்றும் வலுவான இருப்புநிலைக் குறிப்பு ஆகியவை முன்விற்பனை மீட்சிக்கு ஆதரவளிப்பதாக தரகர் நம்புகிறார்; அதேநேரத்தில் அதன் மதிப்பீடுகள் நிர்வாகத்தின் FY27 முன்பதிவு வழிகாட்டுதலுடன் ஒப்பிடும்போது எச்சரிக்கையாக உள்ளன.

முக்கிய அபாயங்கள் மற்றும் சார்புநிலைகள்

• குடியிருப்பு அறிமுகங்களின் நேரம் ஒப்புதல்களைச் சார்ந்தே உள்ளது, குறிப்பாக Arbour Senior Living-க்கு.
• Goa அறிமுகம் நிலுவையில் உள்ள PIL வழக்கு தொடர்பான தெளிவைப் பொறுத்தது.
• திட்டமிட்ட அறிமுகக் குழாய் மேலும் தள்ளிவைக்கப்பட்டால், முன்விற்பனை மீட்சி தாமதமாகலாம்.
• நிகரக் கடன் சிறிதளவு குறைந்தபோதிலும் DCCDL-ன் கடன் செலவு 7.14% ஆக உயர்ந்துள்ளது.