સોભાની લોન્ચ પાઇપલાઇન અને ઊંચા-માર્જિન પ્રોજેક્ટ્સ મજબૂત FY27 પ્રી-સેલ્સ અંદાજને સમર્થન આપે છે

રોકાણ દૃષ્ટિકોણ

એમકે રિસર્ચના 21 સપ્ટેમ્બર, 2026ના સોભા અંગેના કંપની અપડેટમાં BUY ભલામણ સાથે Rs 1,900નો લક્ષ્ય ભાવ યથાવત રાખવામાં આવ્યો છે. બ્રોકરેજને પ્રી-સેલ્સમાં FY26ના પુનરુત્થાન બાદ વધુ એક મજબૂત વર્ષની અપેક્ષા છે અને તે માને છે કે સોભા FY27Eમાં Rs 100 billionથી વધુની પ્રી-સેલ્સ હાંસલ કરી શકે છે.

રોકાણનો તર્ક નોંધપાત્ર લોન્ચ પાઇપલાઇન, બેંગલુરુમાં રહેણાંક ક્ષેત્રમાં સતત સ્વસ્થ શોષણ અને ઊંચા-માર્જિનવાળા પ્રોજેક્ટ્સની આવક માન્યતા શરૂ થતાં નોંધાયેલા નફાકારકતામાં સંભવિત પુનઃપ્રાપ્તિથી સમર્થિત છે.

પ્રી-સેલ્સ વૃદ્ધિ અને લોન્ચ પાઇપલાઇન

નિરાશાજનક FY25 બાદ, સોભાએ FY26માં Rs 81.4 billionની પ્રી-સેલ્સ નોંધાવી, જે વાર્ષિક ધોરણે 30 per cent વધુ હતી. Q1 FY27માં વેગ વધ્યો, જ્યારે વિક્રમજનક પ્રી-સેલ્સ Rs 36.6 billion સુધી પહોંચી, જે વાર્ષિક ધોરણે 76 per cent વધુ હતી.

એમકે FY27Eમાં આશરે Rs 106 billionના વેચાણ બુકિંગનો અંદાજ મૂકે છે, જે 30 per cent વૃદ્ધિ દર્શાવે છે. આને 6.8 million square feetના વેચાણ વોલ્યુમનો ટેકો છે, જે 21 per cent વધુ છે, તેમજ પ્રતિ square foot Rs 15,862ની પ્રાપ્તિ, જે 8 per cent વધુ છે.

સોભાએ FY25 અને FY26 દરમિયાન 14.8 million square feet લોન્ચ કર્યા હતા અને FY27માં આશરે 15 million square feet લોન્ચ થવાની અપેક્ષા છે. ગુરુગ્રામ, બેંગલુરુ, ચેન્નાઈ, હૈદરાબાદ અને ત્રિશૂરમાં વધુ 8.2 million square feet પાઇપલાઇનમાં છે, જેનું કુલ વિકાસ મૂલ્ય Rs 120 billion છે. Rs 12 billionના કુલ વિકાસ મૂલ્ય ધરાવતા બે પ્રોજેક્ટ્સ Q2 FY27માં પહેલેથી જ લોન્ચ થઈ ચૂક્યા હતા.

કંપની પાસે Q1 FY27ની શરૂઆતમાં Rs 192 billion મૂલ્યની ન વેચાયેલી ઇન્વેન્ટરી હતી. એમકેનો અંદાજ છે કે ઉપલબ્ધ ન વેચાયેલી ઇન્વેન્ટરી અને નવા લોન્ચના માત્ર 25 per cent વેચાણથી પણ FY27Eની પ્રી-સેલ્સ Rs 100 billionથી વધુ અને સંભવિત રીતે Rs 120 billion સુધી પહોંચી શકે છે.

નફાકારકતાનો અંદાજ

એમકેના થિસિસમાં નોંધાયેલ માર્જિન મુખ્ય નિરીક્ષણયોગ્ય પરિબળ છે. નાણાકીય રિપોર્ટિંગમાં ફેરફારો, નીચા-માર્જિનવાળા પ્રોજેક્ટ્સની માન્યતા અને કામગીરીના વિસ્તરણ સાથે વેચાણ તથા માર્કેટિંગ ખર્ચમાં વધારો થવાને કારણે FY26 અને Q1 FY27માં EBITDA માર્જિન આશરે 6 per cent હતો.

ચાલુ પ્રોજેક્ટ મિશ્રણમાં વધુ ઊંચા-માર્જિનવાળા, જેમાં માલિકીના પ્રોજેક્ટ્સનો પણ સમાવેશ થાય છે, એવા પ્રોજેક્ટ્સ સામેલ છે, જેમના પ્રોજેક્ટ-સ્તરીય EBITDA માર્જિન 35 per centથી વધુ છે. આ પ્રોજેક્ટ્સની માન્યતા H2 FY27થી થવાની અપેક્ષા હોવાથી, એમકે નોંધાયેલા EBITDA માર્જિનમાં નોંધપાત્ર સુધારાનો અંદાજ મૂકે છે, જે સંભવિત રીતે H2 FY27માં 20 per cent સુધી પહોંચી શકે છે અને ત્યારબાદ વધુ સુધરી શકે છે.

બેંગલુરુ બજાર અને મુખ્ય નિરીક્ષણયોગ્ય પરિબળો

એમકેના જણાવ્યા અનુસાર, બેંગલુરુનું રહેણાંક બજાર સ્થિતિસ્થાપક રહ્યું છે, જોકે મંજૂરી સંબંધિત અડચણો હળવી થતાં બજાર પુરવઠો વધવાની અપેક્ષા છે. તાજેતરમાં સૂચિત પ્રીમિયમ FAR નીતિ ડેવલપરોને સરકારી ચાર્જ ચૂકવીને વધારાનો FAR ખરીદવાની મંજૂરી આપે છે, જે ખાસ કરીને સારી નાણાકીય ક્ષમતા ધરાવતા બેંગલુરુ ડેવલપરો દ્વારા નોંધપાત્ર નવા પુરવઠાને પ્રોત્સાહન આપી શકે છે.

પુરવઠામાં સંભવિત વધારો અને સોભાના નોંધાયેલા માર્જિનમાં પુનઃપ્રાપ્તિની ગતિ મહત્ત્વના નિરીક્ષણયોગ્ય પરિબળો છે.

મૂલ્યાંકન

એમકે રહેણાંક સેગમેન્ટ માટે સપ્ટેમ્બર 2028ના અંદાજિત એમ્બેડેડ EBITDAના 8 ગણા આધારે સમ-ઓફ-ધ-પાર્ટ્સ અભિગમનો ઉપયોગ કરીને સોભાનું મૂલ્યાંકન કરે છે. મૂલ્યાંકનમાં Rs 116 billionના વેચાણ બુકિંગ, 21 per centના એમ્બેડેડ EBITDA માર્જિન અને Rs 190.2 billionના રહેણાંક એન્ટરપ્રાઇઝ મૂલ્યની ધારણા છે.

એમકેનો અંદાજિત NAV Rs 1,571 પ્રતિ શેર છે. અહેવાલનો CMP Rs 1,216 NAVની સરખામણીએ 23 per cent ડિસ્કાઉન્ટ દર્શાવતો હતો. Rs 1,900નો લક્ષ્ય ભાવ NAV પર 21 per cent પ્રીમિયમ અને CMPથી 56.3 per cent વધારાની સંભાવના દર્શાવે છે.