ओबेरॉय रियल्टी का NCR प्रवेश और प्रोजेक्ट पाइपलाइन प्री-सेल्स वृद्धि को समर्थन देते हैं
Oberoi Realty Ltd.
BUY
₹1,741
₹1,764
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निवेश दृष्टिकोण और लक्ष्य मूल्य
ओबेरॉय रियल्टी पर अपनी 15 सितंबर, 2026 की कंपनी अपडेट में, मोतीलाल ओसवाल फाइनेंशियल सर्विसेज ने स्टॉक को BUY में अपग्रेड किया और अपने सम-ऑफ-द-पार्ट्स लक्ष्य मूल्य को बढ़ाकर Rs 2,130 कर दिया। ब्रोकर का मुख्य तर्क है कि ओबेरॉय रियल्टी ने काफी अधिक व्यवसाय-विकास गतिविधियों, बड़े प्रोजेक्ट परिवर्धनों और व्यापक भौगोलिक विविधीकरण के जरिए नए सिरे से वृद्धि के चरण में प्रवेश किया है।
मोतीलाल ओसवाल का मानना है कि मजबूत प्रोजेक्ट अधिग्रहण, मुंबई मेट्रोपॉलिटन रीजन (MMR) के माइक्रो-मार्केट्स में नए लॉन्च और NCR में कंपनी का प्रवेश मिलकर आवासीय कारोबार की महत्वपूर्ण री-रेटिंग को समर्थन दे सकते हैं।
व्यवसाय विकास और भौगोलिक विस्तार
ओबेरॉय रियल्टी ने पिछले वर्ष में Rs 305 billion के अनुमानित सकल विकास मूल्य (GDV) वाले छह प्रोजेक्ट जोड़े। FY24 से अब तक, प्रोजेक्ट परिवर्धन कुल मिलाकर Rs 450 billion के अनुमानित GDV तक पहुंच गए हैं।
ब्रोकर को उम्मीद है कि व्यवसाय विकास की तेज गति जारी रहेगी, क्योंकि कंपनी अपने ब्रांड, क्रियान्वयन क्षमताओं और बाजार ज्ञान का लाभ उठाने वाले हब-एंड-स्पोक मॉडल के जरिए MMR और NCR में अवसरों का पीछा कर रही है। ओबेरॉय रियल्टी ने ठाणे, कार्टर रोड ओशनिक प्रोजेक्ट और NCR में विस्तार के जरिए मुलुंड, गोरेगांव, बोरीवली, वर्ली और जोगेश्वरी पर अपनी पहले की निर्भरता से आगे बढ़ना शुरू किया है।
लॉन्च पाइपलाइन और प्री-सेल्स परिदृश्य
पहले NCR प्रोजेक्ट, थ्री सिक्स्टी नॉर्थ ने जुलाई 2026 में Rs 81 billion की प्री-सेल्स दर्ज की, जिसके FY27 की प्री-सेल्स को बढ़ावा देने की मोतीलाल ओसवाल को उम्मीद है। FY27-FY28 लॉन्च पाइपलाइन में मलाबार हिल में फेयरव्यू, आदर्श नगर, पेडर रोड पुनर्विकास, अलीबाग, तारदेव और मुलुंड के साथ-साथ फॉरेस्टविल, OGC ठाणे और NCR में नए चरण शामिल हैं।
मुलुंड, बोरीवली और बांद्रा में स्ट्राटा बिक्री के लिए प्रस्तावित वाणिज्यिक विकास अतिरिक्त प्री-सेल्स अवसर प्रदान करते हैं। नए लॉन्च के योगदान और जारी बिक्री के आधार पर, ब्रोकर का अनुमान है कि प्री-सेल्स FY26-FY28 के दौरान 43 per cent CAGR से बढ़कर Rs 111 billion हो जाएगी। उसे उम्मीद है कि कई सक्रिय प्रोजेक्ट बिक्री में विविधता लाएंगे और परिचालन एकाग्रता को कम करेंगे।
दीर्घकालिक विकास क्षमता वाले व्यवसायों की पहचान करना
असाधारण संपत्ति निर्माण अक्सर ऐसे व्यवसायों से होता है जो समय के साथ लगातार बढ़ते हैं। DSIJ का Multibagger Pick विस्तृत मौलिक शोध के माध्यम से विकास-उन्मुख कंपनियों की पहचान करने पर ध्यान केंद्रित करता है।
बैलेंस शीट और पूंजी आवंटन
मोतीलाल ओसवाल ने ओबेरॉय रियल्टी की सतर्क बैलेंस शीट को रेखांकित किया है। Q1 FY27 तक शुद्ध ऋण-से-इक्विटी 0.04x था, जबकि कंपनी का शुद्ध ऋण-से-इक्विटी आमतौर पर आवास चक्रों में 0.3x से नीचे रहा है।
आवासीय संग्रह FY24-FY26 के दौरान औसतन लगभग Rs 43 billion रहा, जो पिछले पांच वर्षों के औसत का लगभग दोगुना है। ब्रोकर का अनुमान है कि प्री-सेल्स की गति और निर्माण से जुड़े संग्रह माइलस्टोन के समर्थन से संग्रह 27 per cent CAGR से बढ़कर FY28 तक Rs 69 billion हो जाएगा।
योजनाबद्ध पूंजीगत व्यय के बावजूद, यह FY27 में Rs 5 billion और FY28 में Rs 14.7 billion के शुद्ध नकदी का अनुमान लगाता है, जो तेज प्रोजेक्ट अधिग्रहण का समर्थन करेगा। प्रबंधन आवर्ती नकदी प्रवाह हासिल करने के लिए REIT संरचना अपनाने के बजाय एन्युटी परिसंपत्तियों को बनाए रखना चाहता है, जबकि आवासीय, वाणिज्यिक और आतिथ्य कारोबारों में पूंजी आवंटित करता है।
वित्तीय परिदृश्य
| मेट्रिक | अनुमान |
|---|---|
| राजस्व | FY26-FY28 के दौरान 23 per cent CAGR से बढ़कर लगभग Rs 91 billion |
| आवासीय राजस्व | प्रतिशत-पूर्णता पद्धति के तहत Rs 91 billion तक पहुंचने का अनुमान |
| किराया आय | FY28 तक 10 per cent CAGR से बढ़कर Rs 13.7 billion |
| समेकित EBITDA | FY28 तक 22 per cent CAGR से बढ़कर लगभग Rs 50 billion |
| EBITDA मार्जिन | FY27E में 55.9 per cent और FY28E में 54.8 per cent |
| आतिथ्य राजस्व | FY28 तक 56 per cent CAGR से बढ़कर Rs 4.8 billion |
| आतिथ्य EBITDA मार्जिन | FY27E में 33 per cent और FY28E में 28 per cent |
ब्रोकर को उम्मीद है कि नई एन्युटी परिसंपत्तियां और बेहतर अधिभोग लाभप्रदता में मदद करेंगे। थ्री सिक्स्टी वेस्ट में रिट्ज-कार्लटन और स्काई सिटी, बोरीवली में मैरियट होटल के FY27-FY28 तक परिचालन शुरू करने के साथ आतिथ्य राजस्व FY28 तक 56 per cent CAGR से बढ़कर Rs 4.8 billion होने का अनुमान है। हालांकि, इन नए होटलों में अधिभोग में क्रमिक वृद्धि से आतिथ्य EBITDA मार्जिन घटकर FY27E में 33 per cent और FY28E में 28 per cent होने की उम्मीद है।
मूल्यांकन ढांचा
मोतीलाल ओसवाल आवासीय कारोबार का मूल्यांकन 10.1 per cent WACC का उपयोग करते हुए NAV आधार पर करता है और संभावित प्रोजेक्ट अधिग्रहणों के लिए 35 per cent NAV प्रीमियम निर्धारित करता है। स्ट्राटा आधार पर बेची जाने वाली अपेक्षित वाणिज्यिक परिसंपत्तियों को शामिल करने से NAV 9 per cent बढ़ता है।
एन्युटी पोर्टफोलियो का मूल्यांकन 7.5-8.0 per cent कैपिटलाइजेशन दरों पर और आतिथ्य का मूल्यांकन 18x FY28E EV/EBITDA पर किया गया है। ब्रोकर का तर्क है कि आवासीय खंड का करीब 9x का अंतर्निहित एक-वर्षीय फॉरवर्ड EV/EBITDA, इसके करीब 17x के पांच-वर्षीय औसत से नीचे है।
इसकी 60 per cent संभावित NAV-प्रीमियम गणना 15x अंतर्निहित EV/EBITDA का संकेत देती है, जो इस दृष्टिकोण का समर्थन करती है कि यदि ओबेरॉय रियल्टी अपेक्षित प्री-सेल्स वृद्धि, विविधीकरण और क्रियान्वयन प्रदान करती है तो आगे और तेजी की संभावना है।
अस्वीकरण: यह ऊपर दिए गए ब्रोकर/रिसर्च हाउस द्वारा प्रकाशित रिसर्च रिपोर्ट का सारांश है। विचार, सिफारिशें, लक्ष्य मूल्य और अनुमान संबंधित ब्रोकर के हैं और DSIJ की निवेश सलाह का प्रतिनिधित्व नहीं करते हैं। सारांश में AI की सहायता ली गई हो सकती है, इसलिए पूरी जानकारी, खुलासों और जोखिमों के लिए मूल रिपोर्ट देखें।
