இந்தியாவில் REITகள்: நிலையான வருமானம் மற்றும் நீண்டகால செல்வத்தை உருவாக்கும் புத்திசாலித்தனமான வழி

உயர்நிலைச் சொத்து இந்தியாவில் எப்போதும் ஒரு விருப்பமான சொத்து வகையாக இருந்துள்ளது. பல தசாப்தங்களாக, முதலீட்டாளர்கள் செல்வத்தை உருவாக்குவதை வீடு, வணிக கடை அல்லது ஒரு நிலம் என்பதன் மூலம் சொத்து வைத்திருப்பதுடன் தொடர்பு கொண்டுள்ளனர். ஆனால் பாரம்பரிய ரியல் எஸ்டேட் அதிக நுழைவு செலவுகள், திரவத்தன்மை இல்லாமை, குறைந்த வெளிப்படைத்தன்மை மற்றும் சொத்து மேலாண்மை சிக்கல்களுடன் வருகிறது. இங்கே தான் REITs - ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மென்ட் டிரஸ்ட்கள் கோடிக்கணக்கான ரூபாய்கள் தேவையின்றி வருமானம் உருவாக்கும் வணிக ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்ய ஒரு நடைமுறை, ஒழுங்குமுறை மற்றும் மிக உயர்ந்த அணுகக்கூடிய வழியாக உருவாகி உள்ளன.

இந்தியாவின் REIT சந்தை, இன்னும் இளம் நிலையில் இருந்தாலும், கடந்த ஐந்து ஆண்டுகளில் வேகமாக வளர்ந்துள்ளது. வருவாய் நிலைமையடைந்து, வலுவான நிறுவன பங்கேற்பு மற்றும் அதிகரிக்கும் கிரேடு-ஏ அலுவலக சொத்து குளம் ஆகியவற்றுடன், REITs, குறிப்பாக நிலையான வாடகை வருமானம் மற்றும் நீண்டகால கூட்டல் தேடும் முதலீட்டாளர்களுக்கு, பல்வகைப்பட்ட பத்திரங்களின் முக்கிய கூறமாக மாறிவருகின்றன.

REITs என்றால் என்ன?

ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மென்ட் டிரஸ்ட் (REIT) என்பது வருமானம் உருவாக்கும் ரியல் எஸ்டேட்டை வைத்திருக்கும், நிர்வகிக்கும் மற்றும் செயல்படுத்தும் பட்டியலிடப்பட்ட நிறுவனம் ஆகும். இந்த சொத்துக்கள் பொதுவாக அடங்கும்: கிரேடு-ஏ அலுவலக பூங்காக்கள், ஐடி வளாகங்கள், களஞ்சியங்கள் மற்றும் லாஜிஸ்டிக்ஸ் மையங்கள் மற்றும் சில்லறை மால்கள் மற்றும் வணிக வளாகங்கள். REITs முதலீட்டாளர்களிடமிருந்து பணத்தை சேகரித்து, அதை வணிக ரியல் எஸ்டேட்டை வாங்கி நிர்வகிக்க பயன்படுத்துகின்றன. வாடகையாளர்களிடமிருந்து (பொதுவாக பெரிய நிறுவனங்கள், பன்னாட்டு நிறுவனங்கள், ஐடி நிறுவனங்கள் மற்றும் உலகளாவிய திறன் மையங்கள்) பெறப்படும் வாடகை வருமானம் பின்னர் பங்கீடுகள் அல்லது வட்டி என முதலீட்டாளர்களுக்கு பகிரப்பட்டது.

REIT என்பது ஒரு மியூச்சுவல் ஃபண்ட் போன்றது ஆனால் பங்கு அல்லது கடன் பதிலாக அடிப்படை சொத்து ரியல் எஸ்டேட் ஆகும். ஒழுங்குமுறைப்படி, இந்திய REITs தங்கள் நிகர பகிரக்கூடிய பணப்புழக்கத்தின் (NDCF) குறைந்தது 90% முதலீட்டாளர்களுக்கு, பொதுவாக காலாண்டு அடிப்படையில், பகிர வேண்டும். இது நிலையான வருமானத்தை உறுதிப்படுத்துகிறது.

REITs எப்படி செயல்படுகிறது: எளிய சொற்களில் வணிக மாதிரி

ஒரு இந்திய REIT பொதுவாக பணம் சம்பாதிக்கிறது:

வாடகை வருமானம்: முக்கிய கூறுகளில் ஒன்று வாடகையாளர்கள் வணிக இடத்தை பயன்படுத்த வாடகை கட்டணம் செலுத்துகிறார்கள்.

குத்தகை உயர்வுகள்: பெரும்பாலான குத்தகைகள் ஆண்டுதோறும் உயர்வு பிரிவுகளை (பொதுவாக 5–15%) உட்கொள்கின்றன, இது கணிக்கக்கூடிய வளர்ச்சியை வழங்குகிறது.

பதவி நிலைகள்: உயர்ந்த பதவி நிலைகள் பணப்புழக்கத்தை மேம்படுத்துகிறது. முக்கிய நகரங்களில் உள்ள கிரேடு-ஏ அலுவலக பூங்காக்கள் பெரும்பாலும் 85–90% மேல் செயல்படுகின்றன.

புதிய கொள்முதல் மற்றும் பத்திர விரிவு: பல REITs கூடுதல் அலுவலக பூங்காக்களை வாங்குவதன் மூலம் விரிவடைகின்றன, காலப்போக்கில் அவர்களின் வாடகை அடிப்படை அதிகரிக்கிறது.

வட்டி வருவாய்: அமைப்பின் அடிப்படையில், REITs SPVs (சிறப்பு நோக்கங்களுக்கான வாகனங்கள்) வழங்கிய கடன்களில் வட்டியைப் பெறலாம்.

மூலதன மதிப்பீடு: காலப்போக்கில், அவர்களின் அடிப்படைச் சொத்துக்களின் மதிப்பு அதிகரிக்கிறது.

அவர்கள் பங்குச் சந்தைகளில் பட்டியலிடப்பட்டதால், REIT அலகுகள் பங்கு போலவே வர்த்தகம் செய்யப்படுகின்றன, இது உடல் ரியல் எஸ்டேட்டில் கிடைக்காத திரவத்தன்மையை வழங்குகிறது.

உங்கள் போர்ட்ஃபோலியோவில் REITs ஏன் இடம் பெற வேண்டும்

குறைந்த நுழைவு செலவு: ரூ. 250–400 வரை விலை நிர்ணயிக்கப்பட்ட அலகுகளுடன், முதலீட்டாளர்கள் கோடிகள் ரூபாய் தேவைப்படும் ரியல் எஸ்டேட்டை அணுக முடியும்.

நிலையான வருவாய் пот்ரோடுகள்: REITs ரொக்கம் ஓட்டத்தின் ஒரு முக்கிய பகுதியை பகிர்ந்து கொள்கின்றன. பெரும்பாலான இந்திய REITs தற்போது 6–8% ஆண்டுதோறும் விநியோக ஈட்டுகளை வழங்குகின்றன, இது அவர்களை ஈர்க்கக்கூடியதாக ஆக்குகிறது: பாதுகாப்பான முதலீட்டாளர்கள், ஓய்வுபெற்றவர்கள் மற்றும் பாசிவ் வருமானம் தேடுபவர்கள்

உயர்தர நிறுவன ரியல் எஸ்டேட்: REITs கூகுள், ஆக்செஞ்சர், இன்ஃபோசிஸ், அமேசான், மைக்ரோசாஃப்ட், JP மோர்கன், டெலாய்ட் போன்ற உலகளாவிய நிறுவனங்களுக்கு வாடகைக்கு கொடுக்கப்பட்ட பெரிய அலுவலக பூங்காக்களை உடையவை. இது புறக்கணிப்பு அபாயத்தை குறைத்து, நீண்டகால நிலைத்தன்மையை மேம்படுத்துகிறது.

திரவத்தன்மை மற்றும் வெளிப்படைத்தன்மை: NSE/BSE இல் பட்டியலிடப்பட்டதால், REIT அலகுகளை உடனடியாக வாங்க அல்லது விற்கலாம். அவை கட்டமைப்பு மற்றும் ஆட்சி SEBI மூலம் மற்றும் சொத்து பாதுகாப்புக்கு இந்திய நம்பிக்கை சட்டங்கள் மூலம் ஒழுங்குபடுத்தப்படுகின்றன. இந்த வெளிப்படைத்தன்மை உடல் ரியல் எஸ்டேட்டுடன் கூடிய மாறுபாட்டில் நிற்கிறது.

பெருக்கத்திற்கு எதிரான பாதுகாப்பு: வணிக வாடகைகளில் பொதுவாக உயர்வு விதிகள் அடங்கும், இது REIT வருவாயை பெருக்கத்துடன் இணைந்து வைத்திருக்க அனுமதிக்கிறது.

பகிர்தல் நன்மைகள்: REITs போர்ட்ஃபோலியோவிற்கு தொடர்பில்லாத சொத்து வகையைச் சேர்க்கின்றன. பங்குகள் மாறுபாடாக இருக்கலாம் மற்றும் பத்திரங்கள் குறைந்த வளர்ச்சியை வழங்குகின்றன, ரியல் எஸ்டேட் நிலைத்தன்மை மற்றும் நிலையான வருமானத்தை வழங்குகிறது.

தொழில்முறை மேலாண்மை: சொத்துக்கள் உலகளாவிய மற்றும் உள்நாட்டு ரியல் எஸ்டேட் மேலாளர்களால் இயக்கப்படுகின்றன. முதலீட்டாளர்கள் வாடகையாளர்கள், பராமரிப்பு அல்லது சொத்து சிக்கல்கள் பற்றி கவலைப்படாமல் நன்மையடைகின்றனர்.

இந்திய பங்குச் சந்தைகளில் பட்டியலிடப்பட்ட REITs

2025 நிலவரப்படி, இந்தியாவில் நான்கு பட்டியலிடப்பட்ட REITs உள்ளன, ஒவ்வொன்றும் வலுவான அடிப்படை சொத்து போர்ட்ஃபோலியோவுடன்:

1. எம்பஸி ஆபிஸ் பூங்காக்கள் REIT

இந்தியாவின் முதல் மற்றும் மிகப்பெரிய REIT

• எம்பஸி குழுமம் மற்றும் பிளாக்ஸ்டோன் ஆதரவு
• போர்ட்ஃபோலியோ: மும்பை, பெங்களூரு, NCR, புனே ஆகியவற்றில் 42.4 மில்லியன் சதுர அடி
• கூகுள், JP மோர்கன், வெல்ஸ் பார்கோ ஆகியவை வாடகையாளர்கள்
• வலுவான விநியோக சாதனை

2. மைண்ட்ஸ்பேஸ் பிஸினஸ் பூங்காக்கள் REIT

• கே ரஹேஜா கார்ப் ஆதரவு
• போர்ட்ஃபோலியோ: ஹைதராபாத், மும்பை, புனே, சென்னையில் 32 எம்.எஸ்.எஃப்
• வலுவான ஆக்கிரமிப்பு மற்றும் பன்னாட்டுத் தகுதிவாய்ந்த குத்தகையாளர்கள்
• உயர் தரமான புறநகர் வணிக மாவட்டங்கள் (SBDs)

3. ப்ரூக்‌ஃபீல்ட் இந்தியா REIT

• ப்ரூக்‌ஃபீல்ட் ஆஸெட் மேனேஜ்மெண்ட் (உலகளாவிய ரியல் எஸ்டேட் சக்தி) ஆதரவு
• போர்ட்ஃபோலியோ: மும்பை, குருகிராம், நோய்டா, கொல்கத்தாவில் 27.6 எம்.எஸ்.எஃப்
• நிலைத்தன்மையான ஆக்கிரமிப்பு மற்றும் நிலையான பணப்புழக்கத்திற்குப் பிரபலமானது
• வலுவான கையகப்படுத்தல் குழாய்

4. நெக்சஸ் செலக்ட் டிரஸ்ட் REIT

இந்தியாவின் முதல் சில்லறை-முகமாக்கப்பட்ட REIT

• டெல்லி, மும்பை, ஹைதராபாத், பெங்களூருவில் முன்னணி மால்களை வைத்திருக்கிறது
• சாரா, H&M, ஆப்பிள், ஸ்டார்பக்ஸ் போன்ற பிராண்டுகளை அடக்கியுள்ளது
• இந்தியாவின் உயர்ந்த நுகர்வு மற்றும் பிரீமியமைசேஷன் போக்கிலிருந்து பலனடைகிறது

இந்த நான்கு REITகள் அலுவலக மற்றும் சில்லறை ரியல் எஸ்டேட் இரண்டிலும் வெளிப்பாட்டை வழங்குகின்றன, முதலீட்டாளர்கள் இந்த வகையில் பல்வகைப்படுத்த உதவுகின்றன.

REITகள் உங்கள் போர்ட்ஃபோலியோவை வலுப்படுத்த எப்படி முடியும்

முதன்மை வருமான உத்தி: உங்கள் போர்ட்ஃபோலியோ பெரும்பாலும் பங்கு வழிமுறைகளில் சார்ந்திருந்தால், REITகளுக்கு 10–20% ஒதுக்கீட்டைச் சேர்ப்பது வருமானத்தை நிலைப்படுத்த முடியும்.

கடுமையான சந்தைகளின் போது சிறந்த பாதுகாப்பு: பங்குகளை மாறாக, REITகள் நீண்டகால குத்தகைகளிலிருந்து வருமானத்தைப் பெறுகின்றன, இது சந்தை மாறுபாட்டால் பாதிக்கப்படாது.

மொத்த ஆபத்து-சீரமைக்கப்பட்ட வருமானத்தை மேம்படுத்துகிறது: REITகள்: நிலையான பண வருவாய், மிதமான நீண்டகால மூலதன மதிப்பீடு மற்றும் குறைந்த மாறுபாடு. இது பல்வகைப்பட்ட போர்ட்ஃபோலியோக்களின் ஷார்ப் விகிதத்தை மேம்படுத்துகிறது.

SIP அல்லது லம்ப்-சம் முதலீட்டிற்கு பொருத்தமானது: REITகள் இரண்டுக்கும் நன்றாக வேலை செய்கின்றன: மாதாந்திர இடைவெளிகளில் முறையான வாங்குதல் மற்றும் பெரிய தொகுதி ஒதுக்கீடுகள் பாசிவ் வருமான ஓட்டங்களை உருவாக்க.

ஓய்வூதிய திட்டமிடலுக்கு பயனுள்ளதாக: ஒரு REITகள் போர்ட்ஃபோலியோ ஓய்வூதியத்தின் போது அல்லது பாதுகாப்பான முதலீட்டாளர்களுக்கு உதவியாக மும்மாத சந்தாதாரர்களை உருவாக்க முடியும்.

கருத்தில் கொள்ள முக்கிய ஆபத்துகள்

அலுவலக தேவை குறைவுகள்: தொழில்நுட்ப துறை வேலைவாய்ப்பு சுழற்சிகள் மற்றும் உலகளாவிய மந்தநிலை அச்சங்கள் அலுவலக உறிஞ்சுதலுக்கு பாதிப்பை ஏற்படுத்தலாம்.

வட்டி விகித உணர்திறன்: REIT மதிப்பீடுகள் பெரும்பாலும் பத்திரங்களைப் போல வட்டி விகிதங்களுக்கு எதிராக நகர்கின்றன.

ஆக்கிரமிப்பு ஆபத்துகள்: பெரிய அலுவலக பூங்காக்களில் காலியிடங்கள் தற்காலிகமாக பணப்புழக்கத்தை பாதிக்கலாம்.

ஒழுங்குமுறை மாற்றங்கள்: வரி அல்லது குத்தகை ஒழுங்குமுறைகள் மாறக்கூடும், ஆனால் REITs SEBI இன் முன்னுரிமை கருவிகளில் ஒன்றாகவே இருக்கும்.

இந்தியாவில் REITs இன் எதிர்காலம்

அடுத்த தசாப்தத்தில் எதிர்பார்க்கப்படும் விடயங்கள்:

• மேலும் REIT பட்டியலிடல் (களஞ்சியம், விருந்தோம்பல், தரவுக் களஞ்சியங்கள்)
• Grade-A வர்த்தக சொத்துக்களின் ஒருங்கிணைப்பு
• அதிக சில்லறை பங்குபற்றுதல்
• வலுவான FII மற்றும் ஓய்வூதிய நிதி வருகை
• போர்ட்போலியோக்கள் அளவுக்கு வரும்போது விநியோக விளைச்சலின் வளர்ச்சி

இந்தியா ஒரு உலகளாவிய சேவை மையமாக மாறுவதால், Grade-A அலுவலக தேவை அதிகரிக்கப்படும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. இது நேரடியாக REITs இன் நீண்டகால வாய்ப்புகளை வலுப்படுத்துகிறது.

முடிவு

REITs இரு உலகங்களின் சிறந்தவற்றை ஒன்றிணைக்கின்றன - நிலுவைச் சொத்துகளின் நிலைத்தன்மையும் பங்குச் சந்தைகளின் திரவத்தன்மையும். அவை கணிக்கப்பட்ட வருமானம், வெளிப்படைத்தன்மை, தொழில்முறை மேலாண்மை மற்றும் இந்தியாவின் முன்னணி வர்த்தக சொத்துக்களுக்கு எளிதான அணுகலை வழங்குகின்றன. பங்குகள் மற்றும் கடனைத் தாண்டி பன்முகப்படுத்த விரும்பும் முதலீட்டாளர்களுக்கு, REITs எந்த நீண்டகால போர்ட்போலியோவிலும் ஒரு மூலதன ஒதுக்கீட்டை பெற தகுதியானவை, இலக்கு வருமான உருவாக்கம், நிலைத்தன்மை அல்லது செல்வக் கூட்டல் எதுவாக இருந்தாலும்.

துறப்புக் குறிப்பு: இந்த கட்டுரை தகவல் நோக்கத்திற்காக மட்டுமே, முதலீட்டு ஆலோசனை அல்ல.